Umowa deweloperska: nowa ustawa cz. II

Przeczytaj także: Rachunki powiernicze dla deweloperów w sześciu bankach

Przede wszystkim, zgodnie z Ustawą, deweloper powinien zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Otwarte oraz zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze to należące do dewelopera rachunki powiernicze w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, służące gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej. Główna różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym rachunkiem sprowadza się do tego, że z rachunku otwartego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Zaś, wypłata środków zdeponowanych na rachunku zamkniętym następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy, tj. prawa własności lokalu mieszkalnego (nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym) lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Ponadto, zgodnie z Ustawą, deweloper może zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia w terminie określonym w umowie deweloperskiej na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy (np. prawa własności lokalu mieszkalnego). Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 Ustawy, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które nabywca wyraził zgodę. Ważne jest również to, że obie ww. gwarancje nie obejmują odsetek od wpłaconych przez nabywcę środków oraz utraconych korzyści.

Zgodnie z przepisami przejściowymi, przepisy Ustawy dotyczące powyżej opisanych środków ochrony nabywców, określonych w art. 4 Ustawy, stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie Ustawy, tj. po 29 kwietnia 2012 r. Aby zwiększyć świadomość klientów deweloperów, Ustawa przewiduje, że w przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie Ustawy (czyli nie będą do nich miały zastosowania ww. środki ochrony), deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania tych środków.