Zarządzanie nieruchomościami przez właścicieli lokali

Przeczytaj także: Kim jest zarządca nieruchomości?

W tej samej ustawie, ustawodawca wyposażył właścicieli większości lokali położonych w obrębie danej nieruchomości (większość oblicza się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) w prawo do podjęcia uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (dalej u.w.l.). Uprawnienie to reguluje art. 241u.s.m. O ile podjęcie takiej uchwały nie powoduje żadnych zmian w stanie własności nieruchomości, o tyle co do zarządu nieruchomością obowiązywać będą przepisy u.w.l.

W związku z tym wspólnota może pozbawić spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną, pomimo, że w nieruchomości pozostała część niewyodrębnionych lokali np. jeden z nich. Takie stanowisko potwierdził Sąd Apelacyjny w Katowicach w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 grudnia 2008 r. (I Aca 540/08). W pewnych przypadkach wybór przez właścicieli lokali takiego rozwiązania może być dla nich korzystny.

Do podjęcia takiej uchwały stosuje się przepisy art. 30 ust. 1a a także art. 31 i 32u.w.l. Trzeba też pamiętać, że zmiana sposobu zarządu nieruchomością wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Bywa jednak i tak, że w danej nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej wszystkie lokale zostaną wykupione na własność (spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada udziałów w nieruchomości). W takim przypadku, stosownie do przepisu art. 26 u.w.l. po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy u.w.l., choć właściciele lokali nadal mogą pozostawać członkami spółdzielni. Jedno drugiemu nie zaprzecza. Jednocześnie jednak właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.Skoro bowiem korzystają z własności spółdzielni, to właścicielowi należy się z tego tytułu zapłata.
Trzeba jednak zaznaczyć, że po ustaniu stosowania przepisów u.s.m. może się zmienić sposób rozliczania tych należności oraz stosunek prawny łączący ogół właścicieli lokali ze spółdzielnią, co decydować będzie o formie rozliczania obu stron. Dla przykładu warto wskazać, że spółdzielnia może podpisać ze wspólnotą mieszkaniową umowę najmu lub dzierżawy swojej nieruchomości, albo inną umowę dotyczącą korzystania przez właścicieli lokali z majątku spółdzielni lub umowę o świadczenie wspólnocie mieszkaniowej przez spółdzielnię usług związanych z wykorzystaniem mienia spółdzielni.

Jednak w razie odmowy podpisania umowy przez wspólnotę mieszkaniową lub odmowy dokonywania zapłaty przez pojedynczych właścicieli lokali spółdzielnia będzie mogła dochodzić należności na drodze sądowej.Na marginesie trzeba zaznaczyć, że oba prawa - spółdzielcze prawo do lokalu oraz prawo odrębnej własności lokalu wykazują wiele podobieństw, a zastosowanie w praktyce powołanych wyżej regulacji ustawowych może powodować pewne trudności.