Umowa dzierżawy - ochrona dzierżawcy

Przeczytaj także: Dzierżawa przedsiębiorstwa

Można zatem uznać, iż zawieranie takiego stosunku zobowiązaniowego podyktowane jest m.in. kwestiami ekonomicznymi związanymi z właściwościami danego przedmiotu umowy. Warto podkreślić, iż sam ustawodawca uznał, iż dzierżawcy należy się – z racji istoty tego stosunku - ochrona w przypadku, gdy korzyści jakie on czerpie z przedmiotowego gruntu lub prawa, z niezależnych od niego przyczyn ulegną znacznemu zmniejszeniu. Zgodnie bowiem z art. 700 kc. jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Biorąc pod uwagę powyższe za całkowicie uzasadnione należy uznać te instytucję prawa cywilnego, które w określonych sytuacjach mają za zadanie chronić dzierżawcę poprzez zapewnienie trwałości takiego właśnie stosunku zobowiązaniowego. W związku z powyższym należy wskazać na dwie instytucje, które mają za zadanie zapobiegać lub łagodzić skutki zdarzeń powodujących możliwość zakończenia dzierżawy, a nie związanych z okolicznościami wskazanymi w umowie – takimi jak wygaśnięcie czasu trwania umowy bądź ziszczenie się zdarzeń uzasadniających wypowiedzenie bądź rozwiązanie umowy – lub z okolicznościami wskazanymi przez samego ustawodawcę. Instrumenty, o których mowa była powyżej zostały określone w art. 678 oraz w art. 679 kc.

Przedmiotem dzierżawy mogą być nie tylko nieruchomości, ale również rzeczy oraz prawa. Każde z wymienionych powyżej może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Zmiana właściciela w każdym tym przypadku jest możliwa, zgodnie bowiem z treścią art. 140 kc. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Nie zachodzi zatem sytuacja, w której fakt wydzierżawiania nieruchomości (rzeczy lub prawa) w sposób automatyczny ogranicza prawo własności w taki sposób, iż uniemożliwiałoby rozporządzanie daną nieruchomością (rzeczą lub prawem). W związku z powyższym nie należy wykluczać, iż przedmiot takiej umowy – w trakcie jej trwania – zostanie zbyty.

Art. 678 kc.

Ustawodawca, w kodeksie cywilnym, odnosi się do ww. zagadnienia w art. 678. Zgodnie z § 1 przywołanego przepisu w przypadku gdy wydzierżawiający zbywa przedmiot dzierżawy, jego nabywca wstępuje w miejsce zbywcy czyli wydzierżawiającego, tym samym stając się stroną danej umowy. Istotne jest by doprecyzować pojęcie „zbycia”. W prawie cywilnym zbycie może przyjąć wiele form, nieograniczających się jedynie do zawarcia umowy kupna/sprzedaży, czy też darowizny. Jednakże ochrona przewidziana w art. 678 § 1 kc. odnosi się jedynie do następujących sytuacji:

• przeniesienia własności rzeczy,
• przeniesienia prawa użytkowania wieczystego,
• ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, którego treść ogranicza zbywcy dalsze wykonywanie obowiązków wydzierżawiającego.

Pomimo jednak przyznania określonego zakresu ochrony dzierżawcy, kodeks cywilny dopuszcza – co do zasady - możliwość wypowiedzenia takiej umowy, z zachowaniem terminów ustawowych, i to bez względu na to, czy zawarta umowa dzierżawy było umową na czas oznaczony czy też nieoznaczony, jak również czy dana umowa wskazuje termin wypowiedzenia czy też nie. Istotne jest zatem wskazanie, iż w przypadku, gdy umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana, to – zgodnie z art. 678 § 2 kc. - wspomniane powyżej uprawnienie do wypowiedzenia umowy, nabywcy nie przysługuje.