Ceny transakcyjne nieruchomości III 2013

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości II 2013

KOMENTARZ Home Broker, 08.04.2013 r.

Marcowy odczyt indeksu cen mieszkań przyniósł już trzeci z kolei wzrost. Tym razem był on na poziomie 1,2 proc. (m/m). Co ciekawe względem grudnia ubiegłego roku, kiedy indeks był na historycznie niskim poziomie, progres wynosi już 6,8 proc.

Należy jednak uspokoić potencjalnych nabywców, że nie musi to wcale świadczyć o szybkim wzroście wartości mieszkań. Po prostu mniej sprzedaje się dziś lokali tańszych, co odbija się na średniej. W dużej mierze prezentowany wzrost jest więc pokłosiem zakończenia się programu Rodzina na Swoim. Zaburzył on odczyt indeksu i naturalną sezonowość na rynku nieruchomości. Możliwość otrzymania dofinansowania rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych powodowała, że ostatnie miesiące ubiegłego roku stały pod znakiem wzmożonego popytu na tanie lokale (przeważnie tylko te kwalifikowały się do dopłat). Zaniżało to przeciętną cenę transakcyjną w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, czego odreagowanie obserwujemy dziś. Hipotezę tę potwierdza fakt, że w pierwszym kwartale br. liczba zawartych transakcji stopniała wg danych Home Broker i Open Finance o 29,4 proc. Sezonowa korekta w tym okresie w ostatnich latach nigdy nie była aż rak daleko idąca.

Ponadto w perspektywie 12 miesięcy ceny mieszkań obniżyły się o około 3,5 proc., a od szczytu hossy (na przełomie roku 2007 i 2008) wyceny obcięto mniej więcej o jedną czwartą. Idąc o krok dalej należałoby ponadto uwzględnić w odczytach zmian cen także inflację. Jest to o tyle ważne, że ogólny poziom cen dóbr i usług na przykład w ostatnich siedmiu latach wzrósł o około jedną czwartą. W efekcie realnie ceny mieszkań spadły daleko mocniej, niż sugerowałyby to odczyty indeksów prezentujących nominalne ceny nieruchomości. Odpowiednio przetworzone dane pokazują, że od szczytu hossy doszło do przeceny na poziomie nie 22,5 proc., ale prawie 35 proc. W efekcie można zaryzykować stwierdzenie, że dziś realna wartość mieszkań jest na poziomie nienotowanym od drugiego półrocza 2006 roku. Warto w tym miejscu zauważyć ponadto, że realny poziom cen mieszkań spadł w trakcie trwającego ponad pięciu lat trendu spadkowego mniej więcej o tyle ile wzrósł w niewiele ponad rok, czyli od drugiego półrocza 2006 roku do szczytu hossy z przełomu 2007 i 2008 roku. Pokazuje to jak nienaturalny był panujący wtedy spekulacyjny wzrost cen mieszkań.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker