Prawdziwe ceny mieszkań niższe niż średnie

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne mieszkań II 2013

Po przecenie trwającej już 5 lat można dziś kupić własne „cztery kąty” za kwotę o jedną czwartą niższą niż u szczytu hossy. Nominalny poziom cen nie odbiega dziś więc znacznie od tego z 2006 roku. Gdyby ponadto wziąć pod uwagę inflację, można szacować, że dziś za mieszkanie w dużym mieście realnie płaci się o 30 -40% mniej niż na przełomie 2007 i 2008 roku, kiedy lokale były historycznie najdroższe. W efekcie dziś w stolicy za metr mieszkania trzeba płacić tyle, co w okresie hossy w miastach o przeciętnym poziomie cen (Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto), podczas gdy w tych wyceny plasują się teraz na poziomach charakterystycznych dla przedkryzysowego rynku olsztyńskiego czy szczecińskiego.

Od 3 do 7 tysięcy za metr w dużym mieście

I tak na przykład w Warszawie przeciętna cena transakcyjna mieszkania sprzedanego w ostatnich 3 miesiącach przez Home Broker i Lion’s House na rynku wtórnym wyniosła 7,1 tys. zł. W Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie było to od 4,3 do 5,3 tys. zł za metr. W gronie najtańszych miast plasują się Katowice, Zielona Góra i Łódź. W nich to w badanym okresie przeciętna cena transakcyjna używanego lokum wynosiła od 3,1 do niewiele ponad 3,2 tys. zł za metr.


Przyzwoite lokum za 3 tys. za metr

Średnia cena to jednak nie wszystko. Jak bowiem pokazuje głębsza analiza transakcji zawieranych przy cenie niższej niż średnia jest przeważnie więcej niż tych dotyczących lokali droższych. Przeciętny udział transakcji mieszkaniami tańszymi niż średnia wyniósł na 10 badanych rynkach 53,4%. Najwięcej „tanich transakcji” Home Broker i Lion’s House zanotowały w ostatnich 3 miesiącach w Katowicach (62,5% transakcji mieszkaniami tańszymi niż średnia), Warszawie (62,1%) i Wrocławiu (60%).Wynika to stąd, że średnią cenę „zawyżają” transakcje lokalami z górnej półki, w przypadku których metr kwadratowy bywa wyceniany na 20-25 tysięcy (Kraków), czy nawet powyżej 30 tysięcy (Warszawa). Udział takich transakcji jest relatywnie mały, ale mają one wpływ na średnią cenę. Kolejnym czynnikiem, który cenę metra w transakcjach na rynku wtórnym może nieznacznie zniekształcać jest koszt zakupu garażu doliczony do ceny zakupu mieszkania. W przypadku nieruchomości sprzedawanych na rynku wtórnym, cena zwykle obejmuje i mieszkanie, i garaż.