Niechciany lokator. Jak się przed nim ustrzec?

Przeczytaj także: Umowa najmu i co jeszcze? 10 zasad bezpiecznego wynajmu

Zamieszczenie ogłoszenia lub podjęcie współpracy z biurem nieruchomości to pierwsze kroki, jakie przeważnie podejmują właściciele mieszkania na wynajem. Oprócz tego powinni jednak pamiętać, aby zaznajomić się z prawami i obowiązkami i to zarówno swoimi, jak i najemcy. Dobrym pomysłem jest również analiza potencjalnych zagrożeń, jakie niesie za sobą wynajem mieszkania. W ten sposób minimalizuje się m.in. ryzyko, że niechciany lokator nie będzie wyrażał ochoty na opuszczenie wynajmowanego mieszkania.

Kluczowa rola umowy

O tym, jak istotna jest rola dobrze skonstruowanej umowy najmu, powiedziano już bardzo wiele. Tymczasem doświadczenie pokazuje, że nadal do rzadkości nie należy umowa zawierana ustnie, która - o czym nie należy zapominać - jest niekorzystna dla obu stron. Umowa pisemna przede wszystkim pomaga odpowiednio udokumentować ustalenia między najemcą a wynajmującym. To z kolei pozwala na ograniczenie ewentualnych, późniejszych interpretacji.

- Pisemną umowę najmu należy przygotować jak najdokładniej. Powinna zawierać zapisy określające: cel najmu, ustaloną kwotę czynszu, ewentualne koszty dodatkowe (m.in. opłaty za prąd czy gaz), termin płatności oraz, przede wszystkim, okres najmu – mówi Agata Stradomska, ekspert RE/MAX Polska, części globalnej sieci biur nieruchomości RE/MAX. – Pamiętajmy, że im bardziej szczegółowa umowa, tym łatwiej później rozwiązywać różne spory. Właśnie dlatego, warto określić w umowie takie aspekty jak okres i sposób wręczenia wypowiedzenia. Należy także pamiętać, aby przygotowany dokument był zgodny z obowiązującym prawem. W innym przypadku, taka umowa jest nieważna. Właśnie dlatego, jeżeli nie czujemy się siłach, aby samodzielnie przygotować taki dokument, lepiej zlecić to zadanie profesjonaliście niż ściągać gotowy wzór z internetu. W ten sposób unikniemy ewentualnych, często kosztownych błędów formalnych – dodaje Stradomska.

Przygotowując pisemną wersję umowy należy również określić czas jej trwania. Ze względu na to możemy wyróżnić umowę na czas oznaczony lub nieoznaczony. W pierwszym przypadku wskazujemy czas, na jaki umowa została zawarta. Co ważne, w dokumencie możemy wyszczególnić przypadki powodujące zerwanie umowy, m.in. opóźnienia w płatnościach. Właśnie dlatego, należy przemyśleć wszelkie ewentualności i wpisać je do dokumentu. W drugim przypadku, wypowiedzenie przez wynajmującego może nastąpić jedynie w przypadkach określonych w przepisach, a okres jej wypowiedzenia może wynosić nawet trzy lata. W związku z tym, jeżeli chcemy wynająć mieszkanie osobom prywatnym to korzystniejsza jest umowa terminowa. Warto także zapamiętać, że umowa ustna automatycznie jest zawierana na czas nieoznaczony.

Nieoceniona ostrożność

Wynajmując mieszkanie należy zachować ostrożność i tzw. zasadę ograniczonego zaufania. W każdym wypadku należy sprawdzić kto jest najemcą. Można to zrobić m.in. poprzez sprawdzenie dowodu osobistego lub innego dokumentu tożsamości. Co więcej, warto zainteresować się sytuacją finansową i życiową osób, którym będzie udostępnione mieszkanie. W Europie Zachodniej standardem jest, że najemca okazuje wynajmującemu potwierdzenia swoich stałych dochodów, sytuacji finansowej, czy rekomendacji z poprzedniego miejsca zamieszkania. Jeżeli nasz najemca nie będzie miał czegoś do ukrycia to z pewnością okaże wymagane dokumenty.

Wynajmujący razem z najemcą powinni przygotować tzw. protokół zdawczo-odbiorczy, czyli dokument, w którym szczegółowo spisane jest wyposażenie mieszkania oraz jego stan. Warto także dodatkowo spisać stan liczników w dniu podpisywania umowy, aby udokumentować najemcom zużycie mediów (m.in. prąd, gaz, woda). Standardem jest dołączenie dokumentacji zdjęciowej potwierdzającej obecny stan mieszkania.

Nawet jeżeli wynajmujący okaże się osobą godną zaufania, to należy uwzględnić kaucję, z której pokryte zostaną ewentualne szkody lub zaległe opłaty.

– Przepisy pozwalają wynajmującemu na pobieranie kaucji będącej nawet 12-krotnością ustalonego czynszu. Jest to jednak niezwykle rzadko spotykane. Na rynku standardem jest stosowanie 1- lub 2-krotności miesięcznej opłaty. Nawet tak mała kwota zazwyczaj zabezpiecza inwestora na tyle, że będzie w stanie odświeżyć mieszkanie lub opłacić czynsz do czasu znalezienia nowego najemcy – mówi Stradomska.

Problem z lokatorem

Zdarza się, że pomimo zachowania wszelkich form ostrożności lokator nie wywiązuje się z umowy, m.in. nie płaci czynszu, niszczy mieszkanie lub zakłóca życie sąsiadów. W takim przypadku należy rozpocząć procedurę rozwiązania umowy. Jeżeli zapisy umowy nie wskazywały konkretnych przyczyn do zerwania współpracy to przepisy wskazują, że umowę najmu lokalu mieszkalnego można wypowiedzieć, jeśli:

• pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z przeznaczeniem, poprzez swoje zaniedbania dopuszcza do powstawania szkód czy wykracza rażąco przeciwko porządkowi domowemu;
• zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia nie uregulował wszystkich zaległych i bieżących zobowiązań;
• wynajął lub podnajął lokal bez zgody właściciela.

Oznacza to, że należy wcześniej pisemnie poinformować lokatora o zamiarze zerwania umowy z winy wynajmującego. Czasami jednak zdarza się, że pomimo wypowiedzenia umowy lokator dalej znajduje się w mieszkaniu. Co wtedy zrobić? Należy podjąć formalną drogę usunięcia najemcy z lokalu, czyli skierować sprawę do sądu. W wyroku nakazującym opuszczenie mieszkania sąd może orzec uprawnienia najemcy do lokalu socjalnego lub o możliwości tzw. eksmisji „na bruk”.

- Niestety, w przypadku konieczności zabezpieczenia lokalu socjalnego przez gminę, wyprowadzenie się najemcy może się znacząco opóźnić. Jest to spowodowane tym, że samorządy najczęściej nie posiadają wystarczającej liczby mieszkań przeznaczonych na ten cel – tłumaczy Agata Stradomska, ekspert RE/MAX Polska. – Sprawa jest dużo łatwiejsza, jeżeli gmina nie musi zapewnić najemcy mieszkania socjalnego. Wtedy eksmisję niechcianego lokatora wykonuje komornik – dodaje Stradomska.

Najem okazjonalny na ratunek

Sposobem, aby uniknąć długotrwałych i skomplikowanych procedur związanych z opuszczeniem lokalu przez uciążliwego najemcę jest najem okazjonalny. Jest to rozwiązanie, które daje wynajmującemu więcej praw co do udostępnianego lokalu, a przede wszystkim najemca ma obowiązek wskazania lokalu alternatywnego, do którego się wyprowadzi po otrzymaniu wypowiedzenia. Jednakże tego rodzaju wynajem wiąże się z większymi wymaganiami formalnymi, przez co ciężej znaleźć lokatora.