Mieszkania komunalne na sprzedaż: pułapka czy okazja, ale dla wybranych?

Przeczytaj także: Ulga mieszkaniowa tylko dla kupujących na własne potrzeby. Koniec z przywilejami dla fliperów?

Mieszkania komunalne, czyli dramatyczny stan i weilka inwestycja

Sprzedaż mieszkań przez samorządy nie jest praktyką bardzo powszechną, ale zdarza się zarówno w mniejszych miastach jak i dużych metropoliach.

Przykładem może być Szczecin, gdzie w ramach oferty „Miasto Oferuje” poza gruntami i obiektami przemysłowymi na sprzedaż, oferowane są także mieszkania z zasobu gminnego.
Czy cieszą się dużym zainteresowaniem? Trudno powiedzieć. W oczy rzuca się ich „nietypowość” w kontekście dominującej na rynku oferty.

Zwykle są to bardzo duże mieszkania komunalne w centrum miasta. Mają czasem nawet 150-170 metrów kwadratowych. To absolutnie niespotykane metraże na rynku komercyjnym. Dzisiaj nawet domy buduje się o mniejszej powierzchni – mówi ekspert rynku nieruchomości Mirosław Król.

Ekspert podkreśla również, że stan techniczny takich lokali okazuje się zwykle ważniejszy niż ich położenie. Mieszkania te bywają mocno zaniedbane, wymagają kosztownych prac, pełnej modernizacji i często zmiany układu funkcjonalnego. Osoby rozważające zakup mieszkania komunalnego muszą brać pod uwagę nie tylko cenę samej nieruchomości, która zazwyczaj oscyluje między 650 a 750 tys. zł, lecz także wysokie wydatki remontowe, które w skrajnych przypadkach mogą dorównać lub nawet dorzucić drugie tyle do całkowitego kosztu inwestycji.

Kto decyduje się na takie mieszkania? Nabywcami takich lokali są zazwyczaj doświadczeni inwestorzy lub flipperzy – przypadkowe osoby raczej się na nie nie decydują. Ekspert podkreśla, że choć część kupujących rozważa podział dużych mieszkań w kamienicach na kilka mniejszych lokali, nie zawsze jest to technicznie możliwe. Takie przedsięwzięcia wymagają dużej wiedzy, cierpliwości oraz solidnego zaplecza finansowego, dlatego podejmują się ich głównie inwestorzy z doświadczeniem.

To nie jest inwestycja dla wszystkich. „Czasem debiutujący inwestorzy wykazują się naiwnością”

Jak mówi ekspert rynku nieruchomości Mirosław Król mieszkania komunalne do remontu lub lokale na sprzedaż z zasobu gminy, w złym stanie mają już nawet swoją specjalną nazwę. Eksperci nazywają takie mieszkania… „ruderkami”.

Ruderka to po prostu mieszkanie w złym stanie, nie nadające się do zamieszkania. Rudera zwykle jest odrapana, nie ma łazienki, czasem ma nawet uszkodzenia w oknach czy w podłodze. Doprowadzić ruderkę do stanu premium można, ale potrzeba na to czasu, pomysłu i najważniejsze – pieniędzy. Dodam, że mieszkania w kamienicach, oficynach i starszych strukturach mieszkalnych są zwykle trudniejsze niż w nowych obiektach pod klucz – dodaje Mirosław Król.

Wiele osób może zastanawiać się dlaczego samorządy sprzedają mieszkania, choć lokali socjalnych i komunalnych brakuje w całej Polsce. Odpowiedź zwykle jest prosta – chodzi o pieniądze.

Gminy często rezygnują z utrzymywania bardzo dużych mieszkań komunalnych, bo koszty ich remontu – od podstawowych prac, takich jak modernizacja kuchni czy łazienki, po kompleksowe odnowienie całej przestrzeni – przekraczają możliwości budżetowe samorządów. W takich sytuacjach sprzedaż okazuje się bardziej opłacalna niż próba przywrócenia mieszkania do użytku.

Dodatkowo na decyzję o zbyciu wpływa również lokalizacja oraz struktura własności w budynku. Jeśli gmina posiada w danej kamienicy jedynie niewielki, pusty lokal, znacznie częściej wybiera sprzedaż, ponieważ jego zasiedlenie bywa nieefektywne i nieuzasadnione ekonomicznie.