Ulga mieszkaniowa tylko dla kupujących na własne potrzeby. Koniec z przywilejami dla fliperów?

Przeczytaj także: Lepszy wynajem mieszkania czy flipowanie?

Powrót do pierwotnych założeń

W ostatnich latach mieszkania w Polsce zaczęły często być traktowane nie jako miejsce do życia, lecz jako sposób na zarobek. Wiele osób kupowało je, by szybko sprzedać z zyskiem, korzystając z ulgi mieszkaniowej, ponieważ przez lata ukształtowała się w przepisach korzystna linia interpretacyjna.

Aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego, wystarczyło zadeklarować zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Ale nie określono czym dokładnie jest cel mieszkaniowy – i z tej luki korzystano.

Pierwotnie ulga miała wspierać osoby faktycznie poprawiające swoje warunki mieszkaniowe, a nie uczestników rynku inwestycyjnego – mówi radca prawny Katarzyna Siwiec.

Dziś jednak wiele osób kupuje mieszkania z myślą o wynajmie czy szybkiej odsprzedaży, a mimo to korzysta z ulgi, bo wystarczy, że formalnie zadeklarują, iż lokal służy im do mieszkania. Wystarczyło “wprowadzić się” na tydzień, żeby uznać, że cel mieszkaniowy został zrealizowany. W ten sposób unikało się zapłaty podatku. Ponadto z ulgi można było skorzystać mając nawet kilka mieszkań.

Taki mechanizm stał się powszechnym sposobem na unikanie 19-procentowego podatku, co zmusiło rząd do wprowadzenia zmian, które przywrócą pierwotny cel ulgi mieszkaniowej – wspieranie osób faktycznie realizujących własne potrzeby mieszkaniowe.

Co się zmieni w uldze mieszkaniowej

Zgodnie z projektem, ulga mieszkaniowa nadal będzie zwalniać z podatku dochód ze sprzedaży mieszkania. Nowym warunkiem będzie jednak to, że podatnik chcący z ulgi skorzystać nie będzie właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej.

Dodatkowo projekt zakłada, że ktoś, kto posiada więcej niż jedno mieszkanie, będzie mógł nadal skorzystać z ulgi, jeśli w ciągu trzech lat od sprzedaży dokona darowizny nieruchomości na rzecz dzieci, wnuków, Skarbu Państwa lub gminy.

Przykładowo, jeśli ktoś sprzeda mieszkanie, ale ma jeszcze drugie – kupione wcześniej jako inwestycję pod wynajem – nie skorzysta już z ulgi mieszkaniowej. Może ją jednak zachować, jeśli w ciągu trzech lat od zakupu nowego przekaże ten drugi lokal np. swoim dzieciom – mówi Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy.

Wyjątki, które uprawniają do ulgi

Przewidziano jednak kilka wyjątków, w których podatnik będzie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości mieszkalnej ale nadal będzie mógł skorzystać z ulgi. Mianowicie, do liczby posiadanych nieruchomości nie będą wliczane:

• mieszkania odziedziczone w spadku,
• jedna nieruchomość objęta wspólnością majątkową małżeńską,
• udziały mniejsze niż 50% we współwłasności.

Nie chodzi o to, by karać ludzi, którzy odziedziczyli mieszkanie po rodzicach czy są współwłaścicielami niewielkiego udziału. Intencją ustawodawcy jest raczej to, by ulga przestała być instrumentem dla osób traktujących mieszkania jako towar – wyjaśnia Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy.

To rozwiązanie ma charakter łagodzący i pozwoli w niektórych przypadkach utrzymać ulgę, o ile darowizna jest rzeczywista. Nie sądzę jednak, by prowadziło do masowych nadużyć, jak może się wydawać, bo krąg uprawnionych do darowizn został ograniczony, a Urząd Skarbowy będzie to dokładnie sprawdzał – dodaje ekspertka.

Warto przypomnieć, że zgodnie z obowiązującymi przepisami (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) sprzedaż mieszkania po pięciu latach od jego nabycia jest i tak zwolniona z podatku dochodowego. Ulga mieszkaniowa pozwala jednak uniknąć zapłaty podatku również przy wcześniejszej sprzedaży – pod warunkiem, że środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Kto zyska, a kto straci

Zmiany mają charakter profiskalny, ale także porządkujący – ocenia Katarzyna Siwiec. – W praktyce to powrót do pierwotnego sensu ulgi, czyli wsparcia tych, którzy rzeczywiście zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe. Znaczenie w ograniczeniu interpretacji ma tu także zmiana brzmienia przepisów – zamiast pojęcia „na cele mieszkaniowe” wprowadzono określenie „na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”, co jednoznacznie wskazuje, komu ulga ma służyć.

Najbardziej dotknięci zmianami będą inwestorzy i tzw. flipperzy, którzy kupowali mieszkania w celach zarobkowych i wykorzystywali ulgę do unikania podatku. Rząd zakłada, że nowe przepisy zniechęcą do masowego obrotu nieruchomościami i zmniejszą spekulację na rynku mieszkaniowym. Z ulgi będą mogli natomiast nadal korzystać ci, którzy sprzedają jedno mieszkanie, by kupić inne dla siebie lub odziedziczyli nieruchomość i nie posiadają innego lokalu.

Wejście w życie

Projekt jest na etapie konsultacji społecznych, a Ministerstwo Finansów zakłada, że nowe przepisy miałyby wejść w życie 1 stycznia 2026 roku, więc żeby było to możliwe, ustawa musi zostać uchwalona przez Sejm i podpisana przez prezydenta w najbliższym czasie, najpóźniej do 30 listopada.

Katarzyna Siwiec - radca prawny, doradca podatkowy. Ukończyła Wydział Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie oraz podyplomowe studia „Podatki w krajowym i międzynarodowym obrocie gospodarczym" w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Autorka licznych publikacji o tematyce prawnej. Od kilkunastu lat prowadzi własną kancelarię prawną.