Ceny mieszkań w Polsce spadają, Warszawa mniej dostępna niż Bruksela

Przeczytaj także: Ceny mieszkań nieznacznie spadły, ale to rata kredytu zaskoczyła

W 17 dużych miastach Polski ofertowe ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. Dla mieszkania o powierzchni 50 m² wynoszą od 7 000 zł w Częstochowie do 16 731 zł w Warszawie. W większości miast cena metra kwadratowego przekroczyła psychologiczną barierę 10 000 zł/m². Wyjątkiem pozostają Radom (7 847 zł/m²), Sosnowiec (7 272 zł/m²) i wspomniana Częstochowa. Do grona „dziesięciotysięczników” zbliżają się trzy kolejne miasta – Toruń (9 778 zł/m²), Łódź (9 166 zł/m²) i Bydgoszcz (9 000 zł/m²).

Zmiany stawek za metr kwadratowy w III kw. 2025 r. przełożyły się oczywiście na nowe poziomy cen ofertowych za całe mieszkania. Za lokal o powierzchni 50 m² w Warszawie trzeba było zapłacić 837 tys. zł, w Krakowie prawie 770 tys. zł, a w Gdańsku 675 tys. zł. W najtańszych z zestawienia – Radomiu, Sosnowcu i Częstochowie – ceny ofertowe mieściły się w przedziale 350–390 tys. zł.

Mieszkania drożeją o 8%, ale tam, gdzie i tak były najtańsze

W porównaniu z II kwartałem 2025 r. mieszkania średniej wielkości potaniały w 9 z 17 badanych miast (od 4,7 proc. w Gdyni do 0,1 proc. w Poznaniu), a w 7 podrożały (od 0,4 proc. w Lublinie do 6,2 proc. w Radomiu). W Rzeszowie ceny pozostały bez zmian.

Spadki przeważały także w segmencie małych mieszkań (9 z 17 miast) i dużych mieszkań (10 z 17). W zakresie małych mieszkań do 35 m2 najbardziej potaniał Białystok (–6,4%), a najbardziej podrożał Sosnowiec (+8,2%). Średnie mieszkania liczące między 35 a 60 m2 najmocniej taniały w Gdyni (–4,7%), a drożały w Sosnowcu (+2,5%). Duże mieszkania powyżej 60 m2 najbardziej potaniały w Szczecinie (–4,6%), a podrożały w Radomiu (+4,3%).

Należy jednak zaznaczyć, że spadki kwartalne są stosunkowo niewielkie i nie zrekompensowały wcześniejszych wzrostów. W rezultacie w większości badanych miast ceny wciąż są wyższe niż przed rokiem. Z kolei zauważalne ożywienie popytu na kredyty hipoteczne nie zwiastuje głębszych spadków.

Bazowo spodziewam się stabilizacji cen w IV kwartale w widełkach od –1% do +2% kwartał do kwartału (z lokalnymi odchyleniami). Spodziewam się umiarkowanie wyższego napływu nowych ofert na przełomie roku, ale łączne poziomy raczej pozostaną niższe rok do roku ze względu na wysoką bazę z IV kw. 2024. Ewentualna dalsza kontynuacja łagodzenia stóp procentowych może wzmocnić segment mieszkań o mniejszych metrażach – prognozuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Stawki za 1m2 zależą również od powierzchni mieszkania. Zwykle jest tak, że im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena za metr. W najdroższej ze wszystkich miast Warszawie ponad 19 tys. zł kosztował metr małego mieszkania (do 35 m2), ale mieszkanie duże (powyżej 60 m2) kosztowało w przeliczeniu na metr więcej niż mieszkanie średnie (między 35 a 60 m2). Ta reguła dotyczyła w III kw. 2025 r. również Gdyni i Częstochowy. Z kolei w Sosnowcu 1m2 małego mieszkania (6967 zł) był tańszy niż średniego (7272 zł).

Do zakupu mieszkania 50 m2 w Warszawie potrzeba 103 pensji

O tym, czy ceny mieszkań w Polsce są wysokie czy niskie, można przekonać się, porównując je z zagranicznymi. Co prawda w wielu miastach Europy metr kwadratowy jest znacznie droższy niż w Warszawie, ale w zestawieniu z lokalnymi zarobkami stolica Polski wypada blado.

W Warszawie potrzeba aż 103 pensji, by kupić 50-metrowe mieszkanie. Gorzej jest tylko w siedmiu innych stolicach, m.in. Bratysławie (125) i Pradze (152). Najmniej korzystnie dla kupujących wypada Lizbona, gdzie trzeba przeznaczyć aż 157 wypłat netto, by nabyć mieszkanie średniej wielkości.

Na przeciwnym biegunie znajduje się stolica Belgii. W Brukseli zarabia się niemal tyle, ile wynosi cena metra kwadratowego mieszkania poza centrum, co oznacza, że wystarczą 54 pensje, by sfinalizować zakup. W porównaniu zaskakująco dobrze wypadły także stolice Cypru (65 pensji) i Łotwy (66).

W Częstochowie wystarczy 35 tys. zł na wkład własny

Zakup mieszkania dla większości Polaków możliwy jest głównie za pośrednictwem banku. W większości przypadków bank, udzielając kredytu, wymaga co najmniej 10-procentowego wkładu własnego. W zależności od miasta kwota ta różni się znacząco. W Częstochowie na zakup mieszkania o powierzchni 50 m² w III kw. 2025 r. wystarczyło 35 tys. zł wkładu własnego. Mniej niż 50 tys. zł potrzebne było również w Toruniu, Łodzi, Bydgoszczy, Radomiu i Sosnowcu.

We Wrocławiu trzeba było dysponować co najmniej 65 tys. zł, podobnie jak w Gdańsku. W Krakowie na 10-procentowy wkład własny wystarczyło nieco ponad 75 tys. zł, a w Warszawie – prawie 85 tys. zł przy zakupie mieszkania o średnim metrażu.
Banki wymagają również ubezpieczenia nieruchomości przy udzielaniu kredytu jako zabezpieczenia pożyczki. Z punktu widzenia banku wystarczy podstawowa ochrona, obejmująca szkody w razie pożaru, zalania czy innych zdarzeń losowych. Z punktu widzenia lokatora warto jednak rozszerzyć zakres ochrony, ponieważ w przypadku pożaru lub zalania uszkodzeniu ulegają nie tylko ściany i instalacje, ale też cenne wyposażenie.

Ceny polis mieszkaniowych są bardzo zróżnicowane, a ostateczna składka zależy głównie od wartości mieszkania i zakresu ochrony. Dlatego przed wyborem ubezpieczenia warto porównać oferty i wybrać wersję rozszerzoną. Różnice w cenie są zwykle niewielkie, a dopłata kilkudziesięciu złotych rocznie może okazać się bezcenna w razie szkody – mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.