Umowa najmu: jak można ją rozwiązać?

Przeczytaj także: Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Na wstępie wyjaśniamy krótko, czym jest umowa najmu. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do których należą przedmiot najmu i czynsz. Zależnie od woli stron umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zgodnie z ogólną zasadą, każdy najem może być rozwiązany na podstawie zgodnego porozumienia stron. Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, to stosunek najmu wygasa z chwilą upływu terminu, na który została zawarta. Istotne jest, że w przypadku umowy najmu na czas oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem przed upływem terminu na jaki został zawarty, jedynie w przypadku zajścia określonej w umowie przyczyny. Przyczyną rozwiązania takiej umowy może być nie tylko zdarzenie wskazane w umowie w sposób konkretny (np. zwłoka w zapłacie czynszu, zaprzestanie działalności itp.), ale także zdarzenie określone w sposób ogólniejszy, w tym za pomocą sformułowania „z ważnej przyczyny”. Ocena, czy dana przyczyna jest ważna może w praktyce okazać się problematyczna, jednak takie sformułowanie pozostawia możliwość wypowiedzenia z powodów, które są trudne do przewidzenia z góry. Strony umowy najmu na czas oznaczony muszą więc zdecydować, czy chcą konkretnie doprecyzować przyczyny wypowiedzenia, czy określić je bardziej otwartą klauzulą.

Jeśli chodzi o umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, to może być swobodnie wypowiedziana przez jej strony, i to bez podania przyczyny wypowiedzenia. Warto przy tym pamiętać, że nie można skutecznie zrzec się ani też wyłączyć umownie uprawnienia do wypowiedzenia takiej umowy najmu.

W przypadku, gdy w umowie zawartej na czas nieoznaczony strony nie ustaliły terminu wypowiedzenia, wówczas stosuje się terminy ustawowe. Długość terminów ustawowych wypowiedzenia uzależniona jest od terminów płatności czynszów. Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

W przypadku gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód, natomiast gdy najem jest dzienny wówczas można go wypowiedzieć na jeden dzień naprzód. Warto w tym miejscu wskazać, że w przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu, termin wypowiedzenia jest dłuższy gdy czynsz jest płatny miesięcznie. Wówczas, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przepisy przewidują także przypadki, gdy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, m.in. gdy w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. W przypadku najmu lokalu, najemca może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym także jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Natomiast wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia m.in. w przypadku gdy najemca używa przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób. Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć najem, gdy najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że przedmiot ten jest narażony na utratę lub uszkodzenie, a także w przypadku gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

W przypadku najmu lokalu, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów także, jeśli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Warto przy tym wskazać, że wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego tylko na zasadach określonych w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 150), przy czym musi przede wszystkim zachować określone w tej ustawie terminy wypowiedzenia. Do przyczyn uzasadniających wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego należy m.in. używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbania prowadzące do powstania szkód jak również niszczenie urządzenia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez mieszkańców, zwłoka w zapłacie czynszu itp.