Nowe prawo budowlane skomplikuje życie deweloperów?

Przeczytaj także: Czy rynek pierwotny otworzy się na potrzeby seniorów?

„Procedura uzyskiwania tzw. wuzetki już teraz trwa dłużej niż przewidują regulujące to przepisy. Postulat, aby o przyznaniu lub nie decyzji o warunkach zabudowy przesądzała opinia rady gminy może doprowadzić do zamrożenia znacznej puli gruntów, które wprawdzie posiadają odpowiednią infrastrukturę (np. kanalizacyjną, transportową), ale nie są dziś objęte aktualnym miejscowym planem zagospodarowania”

Deweloper będzie mógł wystąpić z wnioskiem o uchwalenie planu zagospodarowania na interesującym go terenie, ale gmina będzie w praktyce mogła obwarować to warunkiem wybudowania przez niego całej infrastruktury technicznej wokół inwestycji (m.in. sieci przesyłowe, obiekty dostarczające podstawowe usługi w zakresie energii, dostarczania ciepła, wody, usuwania odpadów, ścieków, transportu itd.) i przekazania jej na rzecz gminy nieodpłatnie. To budzi wątpliwości z punktu widzenia biznesowego, czyli rentowności potencjalnej inwestycji, w której koszty będzie trzeba wpisać wybudowanie dodatkowej infrastruktury, a to może przełożyć się na wysokie ceny mieszkań.

Równolegle UOKiK proponuje likwidację otwartych rachunków powierniczych, która może skutkować ograniczeniem konkurencji na rynku pierwotnym, eliminując głównie mniejszych deweloperów, którzy mogą mieć problemy z uzyskaniem finansowania całej inwestycji. Projekt UOKiK może także dotknąć większych graczy i znacznie ograniczyć konkurencję. Skutki odczują zarówno deweloperzy, jak i cała branża budowlana oraz klienci, którzy prawdopodobnie będą musieli zapłacić znacznie więcej za metr kwadratowy mieszkania.

Wstępne szacunki Polskiego Związku Firm Deweloperskich wykonane w związku z pracami nad zaopiniowaniem projektu wykazały, że same koszty finansowe zastąpienia rachunków otwartych zamkniętymi mogą skutkować podniesieniem cen lokali na rynku warszawskim o kilkaset złotych za metr kwadratowy. Poziom ochrony konsumenta wprowadzony ustawą deweloperską z 2012 r. znacznie ogranicza ryzyka związane z zakupem mieszkania, a dalsze ograniczenia biznesu mogą nie okazać się w cale korzystne dla nabywców. Nowelizacja projektu ustawy ma być gotowa do końca czerwca br.

Wzrosną ceny?

Dla inwestorów jednym z największych problemów jest przewlekłość postępowania administracyjnego, a tym samym rosnące koszty i przeciąganie procesu inwestycyjnego. O ile prywatni właściciele mają już pewną swobodę w projektowaniu i budowaniu swoich domów, o tyle skala proponowanych restrykcji narzucanych na deweloperów może znacząco osłabić pozycję zwłaszcza tych, którzy nie posiadają rezerw w bankach ziemi.

„Ograniczenie możliwości zagospodarowywania nowych terenów wpłynie zapewne na wzrost cen gruntów, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową. Postulowane zmiany są motywowane chęcią powstrzymania dalszego rozlewania się miast na rzecz bardziej zwartej zabudowy. Wydaje się jednak mało prawdopodobne, aby likwidacja WZ była skutecznym panaceum na puchnięcie przedmieść. Znacznie lepszym pomysłem byłoby uproszczenie procedur planistycznych i zmniejszenie szczegółowości regulacji w uchwalanych planach miejscowych, które przyspieszyłyby możliwość zagospodarowania i uwalniało nowe grunty pod inwestycje”

Jan Jarosławski, prawnik