Nowe prawo budowlane: co oznacza dla deweloperów i inwestorów?

Przeczytaj także: Nowe prawo budowlane: jakie zmiany?

Po pierwsze nowelizacja redefiniuje pojęcie „obiektu budowlanego”. Aktualnie rozumiane jest ono jako „budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych”. Doszło zatem do istotnej zmiany tego pojęcia w stosunku do jego poprzedniego brzmienia. Wyłączono z jego zakresu urządzenia techniczne, jak również instalacje, które nie są instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wprowadzono natomiast przesłankę zapewnienia przez instalacje możliwości użytkowania budowli zgodnie z jej przeznaczeniem.

Nowa definicja może sugerować rozciągnięcie obowiązku podatkowego także na urządzenia budowlane niestanowiące części budynków i budowli. Powyższe zmiany mogą więc teoretycznie wpłynąć na wysokość podatku od nieruchomości. W tym momencie trudno jednak stwierdzić, jak będzie wyglądała praktyka w tym zakresie. Ministerstwo Finansów uspokaja, że zakres opodatkowania nie ulegnie zmianie.

Nie potrzebujesz pozwolenia

Ustawa wprowadza szereg reform mających na celu ograniczenie formalizmu, w tym zmian dotyczących konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Rozszerzony został katalog obiektów budowlanych, których wzniesienie nie wymaga uzyskania takiego pozwolenia. I tak, w pierwszej kolejności bez niego postawimy teraz wolnostojące, jednorodzinne budynki mieszkalne, jednak z zastrzeżeniem, aby ich obszar oddziaływania mieścił się w granicach działki (działek), na których mają się mieścić zgodnie z projektem..

Pozwolenia nie wymaga również budowa wolnostojących, parterowych budynków rekreacji indywidualnej (tj. przeznaczonych do okresowego wypoczynku) o powierzchni zabudowy do 35 m2. Tutaj przepisy przewidują jednak pewne ograniczenia. Liczba takich obiektów na działce nie może bowiem przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni parceli.

Wśród pozostałych zwolnień należy wymienić budowę sieci elektrycznych (z napięciem nieprzekraczającym 1 kV), wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych oraz założenie powyższych instalacji wewnątrz budynku.
Zwiększył się również zakres wykonywania robót budowlanych niewymagających pozwolenia, polegających na remoncie i przebudowie obiektów budowlanych, przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które nie prowadzą do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków, jak również remoncie lub przebudowie urządzeń budowlanych. Rozszerzono także możliwość docieplania budynków o wysokości do 25 m (przy poprzednich 12 m). Inne zmiany dotyczą np. zwiększenia dopuszczalnej powierzchni basenów i oczek wodnych do 50 m2 (przy poprzednich 30 m2).

Zgłoś budowę

Mimo znacznego uproszczenia procedur, na osobach rozpoczynających budowę nadal ciąży obowiązek zgłoszenia właściwemu organowi (tj. powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego) budowy powyższych obiektów. Niezależnie od tego istnieje możliwość wystąpienia przez inwestora z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych.

Przy dokonywaniu zgłoszenia niezbędne będą dokumenty dotyczące budowy. W tym zakresie nowelizacja wprowadziła akurat niewielkie zmiany. Nadal obligatoryjnie musimy więc dołączyć m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz oświadczenie o posiadanym przez nas prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. wykazać, iż jesteśmy właścicielem danej nieruchomości). Nowością jest natomiast obowiązek dołączenia informacji o obszarze oddziaływania obiektu.