Ogłoszenie upadłości a najem nieruchomości - skutki dla najemcy

Przeczytaj także: Bankructwo cywilizowane

Syndyk może wypowiedzieć umowę najemcy, jeżeli trwanie najmu utrudnia likwidację masy upadłościowej lub gdy ustalony czynsz najmu jest znacznie zaniżony w stosunku do przeciętnych cen najmu lokalu użytkowego tego samego typu . Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przysługuje syndykowi także wtedy, gdy była ona zawarta na czas określony. Rozwiązanie umowy następuje wtedy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zazwyczaj najem jest jednak kontynuowany, w szczególności, jeżeli w ramach postępowania upadłościowego istnieje realna perspektywa sprzedaży wynajmowanej nieruchomości jako przedsiębiorstwa. W takim wypadku utrzymanie przedsiębiorstwa w ruchu leży w interesie masy upadłości.

Co może zrobić najemca w sytuacji, jeżeli zostanie mu wypowiedziana umowa? W przypadku rozwiązania najmu przed terminem przewidzianym w umowie, najemca może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania. Prawo do odszkodowania obejmuje rzeczywistą szkodę oraz utracone korzyści. Żądanie odszkodowania podlega zgłoszeniu do masy upadłości w formie zgłoszenia wierzytelności.

Ponadto najemcy, który za zgodą wynajmującego ulepszył lokal, w braku odmiennej umowy, przysługuje roszczenie o zwrot nakładów, które w chwili zwrotu lokalu wynajmującemu zwiększają jego wartość lub użyteczność. Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo może żądać przywrócenia stanu poprzedniego . W umowie najmu strony mogą jednakże ustanowić inne reguły zwrotu nakładów niż przewidziane w Kodeksie Cywilnym. Także i to roszczenie powinno zostać zgłoszone w ramach postępowania upadłościowego.

Od chwili ogłoszenia upadłości czynsz uiszcza się syndykowi. Jeżeli czynsz został zapłacony wynajmującemu z góry, za czas dłuższy niż trzy miesiące od ogłoszenia upadłości, zgodnie z ustawą prawo upadłościowe i naprawcze, syndyk może żądać zapłaty czynszu po raz drugi do masy upadłości.

Przedstawioną regulację potencjalny najemca powinien brać pod uwagę przy analizie ofert obniżenia czynszu w przypadku uiszczenia płatności z tego tytułu z góry za okres dłuższy niż kwartał. Istnieje bowiem ryzyko, że najemca, który uiścił czynsz z góry do rąk wynajmującego, za czas dłuższy niż trzy miesiące od ogłoszenia upadłości, może być zmuszony uiścić go po raz drugi na żądanie syndyka.

Anna Woźniakowska-Dębiec, adwokat z kancelarii