Małe mieszkania w deficycie?

Przeczytaj także: Polacy wynajmują za małe mieszkania

Niewielkie lokale dwupokojowe są dość ważną częścią rynku

Popularność małych mieszkań, czyli lokali o powierzchni do 40 mkw. warto sprawdzić na przykładzie sześciu największych miast kraju. Te metropolie łącznie skupiają około 60% - 70% polskiego rynku deweloperskiego (zarówno pod względem popytu jak i podaży). Dane RynekPierwotny.pl z końca listopada 2018 r. wskazują, że na terenie sześciu analizowanych miast odsetek małych „M” jest bardzo zróżnicowany. Potwierdza to poniższy wykres przedstawiający udział lokali o powierzchni do 40 mkw. oraz kawalerek w całej ofercie deweloperskiej z Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Gdańska. Wśród tych miast, najbardziej skrajne wyniki odnotowano na terenie:

• Łodzi (aż 13,3% mieszkań jednopokojowych oraz 19,0% mieszkań o powierzchni do 40 mkw.)
• Warszawy (tylko 13,4% mieszkań o powierzchni do 40 mkw.)
• Gdańska (jedynie 5,1% mieszkań jednopokojowych)

Wynik Łodzi jest dość zaskakujący, ponieważ to miasto zawsze cechowało się wysoką dostępnością cenową nowych mieszkań (w stosunku do zarobków). Trzeba jednak pamiętać, że w ostatnim czasie wzrosty cen nowego metrażu (do poziomu około 5600 zł/mkw.), znacząco pogorszyły dostępność łódzkich „M”. Dodatkowo w Łodzi najbardziej widoczne są niekorzystne zmiany demograficzne, które zwiększają popyt na małe mieszkania. Duża oferta kompaktowych łódzkich mieszkań może też stanowić odpowiedź na wzrost zainteresowania inwestycyjnym najmem. Jeżeli chodzi o Warszawę, to jej wynik prawdopodobnie jest efektem obecności rozbudowanego segmentu dużych i luksusowych lokali. Dzięki informacjom z poniższego wykresu łatwo można obliczyć, jaką część rynku pierwotnego reprezentują małe mieszkania dwupokojowe (do 40 mkw.). Pod koniec listopada 2018 roku, szacunkowy udział wspomnianych lokali był następujący:

• Warszawa - 5,6% oferty deweloperów
• Kraków - 8,5%
• Łódź - 5,7%
• Wrocław - 5,5%
• Poznań - 5,2%
• Gdańsk - 10,2%

Powyższe wyniki potwierdzają, że małe M2 są dość ważnym elementem rynku pierwotnego. Na terenie Gdańska, takie lokale w największym stopniu zastępują kawalerki.

Deficyt małych metraży można zauważyć m.in. w Warszawie

Odsetek kompaktowych mieszkań (do 40 mkw.) obliczony na podstawie danych RynekPierwotny.pl, warto porównać z długookresowym udziałem takich lokali w sprzedaży deweloperów. Odpowiednie zestawienie informacji popytowych i podażowych jest widoczne w poniższej tabeli. W ramach ogólnego porównania, zaprezentowano też udział mieszkań jednopokojowych na terenie każdej z sześciu metropolii.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu