Rynek mieszkaniowy: bezpieczna przystań czy ofiara pandemii?

Przeczytaj także: HRE Index: koniunktura na rynku nieruchomości w Polsce w II kw. 2018

Wzrost premii za ryzyko

Nie jest przy tym tajemnicą, że w wyniku epidemii wynajem mieszkań stał się trudniejszym biznesem. Konkurencja na rynku mieszkaniowym wzrosła, bo chętnych na mieszkania czy pokoje jest mniej niż przed rokiem. W efekcie stawki czynszów cofnęły się do poziomów sprzed roku, a liczba pustych mieszkań się podwoiła. Co to oznacza w praktyce?

Na wynajmie można zarobić dziś mniej niż przed rokiem. Średnią rentowność netto można szacować w Warszawie na 4,2%. Taką część wartości nieruchomości właściciel powinien być w stanie zarobić w ciągu roku wynajmowania. Rok temu ta rentowność wynosiła 4,7%.

Dla porównania oprocentowanie lokat spadło z 1,6% przed rokiem do 0,2% w skali roku obecnie. W efekcie zamieniając depozyt na mieszkanie na wynajem, można było przed rokiem zarobić „dodatkowe” 3,1 pkt proc., a teraz 4 pkt. proc.
Ciekawe wnioski można też wysnuć, porównując rentowność wynajmu z oprocentowaniem kredytów. W tym układzie mieszania znowu wypadają nieźle. Podczas gdy rok temu przeciętny nowo udzielony kredyt mieszkaniowy kosztował 4,3% w skali roku, to dziś jest to 3,2% . W sumie więc koszt pieniądza spadł bardziej niż potencjalna rentowność wynajmu mieszkania.
Nie można jednak zapomnieć o tym, że banki mniej chętnie udzielają dziś kredytów, także inwestorom. Jak nigdy wcześniej żywe jest też ryzyko wzrostu stóp procentowych. Nie chodzi jednak o to, że te mają szybko nadejść (tak jak wspominaliśmy wcześniej), ale raczej o to, że jeśli za np. 2-3 lata Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na zmianę poziomu stóp procentowych, to najpewniej będzie to ruch w górę, a nie w dół. Do tego nikt nie da nam gwarancji, że dziś kupione mieszkanie za rok czy dwa nie stanieje.

Co prawda w międzyczasie powinno ono wygenerować spore przychody z wynajmu, ale spekulacja na nieruchomościach jest dziś rozwiązaniem dla osób o mocnych nerwach. Inna sprawa, gdy inwestujemy w długim horyzoncie czasowym. Ma to szczególny sens, jeśli weźmiemy pod uwagę koszty transakcyjne, oraz te związane z remontem czy wykończeniem. Wtedy horyzont co najmniej 5-10 lat jest uzasadniony, a jak pokazują dane historyczne, w takim okresie mamy niemal pewność, że mieszkanie zyska na wartości.

Popyt na kredyty odbudował się

O dobrej sytuacji gospodarstw domowych może ponadto świadczyć popyt na kredyty mieszkaniowe. Ten od czerwca jest na poziomie niemal tak wysokim, jak w analogicznym okresie 2019 roku.

Dlaczego więc ta składowa indeksu HRE, która bada koniunkturę na rynku bankowym, zanotowała w bieżącym odczycie spadek? Tu znowu po części jest to wynik lockdownu i zahamowania procesów kredytowych. Nie bez znaczenia jest jednak też to, że banki stawiają dziś znacznie wyższe wymagania wobec potencjalnych kredytobiorców. I tak na przykład standardem jest dziś wymaganie 20-proc. wkładu własnego, podczas gdy na początku roku standardem był dwukrotnie niższy wkład. Do tego bardzo trudno dostać dziś kredyt, zarabiając na tzw. śmieciówce. Jeśli ktoś ma własną firmę, to także banki dokładnie sprawdzą czy osiągane dochody nie zostały zachwiane przez epidemię.

I gdyby tego wszystkiego było mało, to banki odrzucają dziś znacznie większą część wniosków kredytowych niż na początku roku. To wszystko powoduje, że na rynek mieszkaniowy napływa mniej kredytów.

Szczególnie utrudnienia dotykają osób kupujących pierwsze mieszkania. Są to często osoby młode, a więc statystycznie częściej pracujące na śmieciówkach czy samozatrudnieniu, a do tego ze względu na krótki staż na rynku pracy, może być im ciężej skompletować wymagany przez banki wkład własny.

Promowanym przez HRE Think Tank rozwiązaniem tego problemu jest wprowadzenie w Polsce systemu gwarancji kredytowych dla osób kupujących pierwsze mieszanie (projekt dostepnemieszkanie.pl). Postulujemy, aby osobom posiadających w gotówce co najmniej 5% wkładu własnego państwowy podmiot udzielał gwarancji na brakujący wkład (maksymalnie 15% ceny mieszkania). W efekcie ze wsparcia mogłyby skorzystać osoby mające pracę i posiadające zdolność kredytową, które jedynie nie zdążyły jeszcze odłożyć wymaganego wkładu własnego. Taki system gwarancji byłby kilka lub nawet kilkanaście razy bardziej efektywny niż dopłaty do kredytów realizowane w Polsce w latach 2014-18 w ramach programu Mieszkanie dla młodych.

Michał Cebula, prezes