Zasiedzenie nieruchomości: jak wszcząć sprawę?

Przeczytaj także: Zasiedzenie mieszkania możliwe tylko w teorii?

Kto może wystąpić o zasiedzenie nieruchomości?

Przypomnijmy, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku złej wiary nieprzerwane posiadanie musi wynieść co najmniej trzydzieści lat.

Takie są generalne zasady, ale oczywiście ustawa – Kodeks cywilny – przewiduje pewne wyjątki. Nieruchomość rolną może bowiem nabyć wyłącznie rolnik indywidualny i to tylko wtedy, gdy powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z nieruchomościami, których już jest właścicielem, nie przekroczy 300 hektarów użytków rolnych. Nadto jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Jak prawidłowo złożyć wniosek do sądu?

Posiadając legitymację do wystąpienia do sądu z roszczeniem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, należy pamiętać o kilku kwestiach. Przede wszystkim podanie należy złożyć we właściwym sądzie rejonowym dla miejsca położenia nieruchomości. Konieczne jest dołączenie do wniosku szeregu dokumentów. Przede wszystkim istotny jest odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości. Trzeba też przedłożyć wszystkie dokumenty potwierdzające fakt bycia posiadaczem nieruchomości w dobrej lub złej wierze oraz fakt nieprzerwanego korzystania z niej przez okres dwudziestu lub trzydziestu lat.

Poza tym we wniosku należy prawidłowo opisać strony postępowania. Osoba inicjująca postępowanie będzie wnioskodawcą, a pozostałe osoby uczestnikami postępowania. Takimi uczestnikami będą między innymi dotychczasowi właściciele nieruchomości.

Jak przebiega postępowanie o zasiedzenie?

Sprawa o zasiedzenie ma charakter nieprocesowy. W jej ramach przeprowadza się jednak rozprawę, na której możliwe jest przesłuchiwanie świadków. Sąd w toku prowadzonego postępowania dowodowego zbiera wszystkie dane dotyczące nieruchomości i sposobu korzystania z niej przez czas zasiedzenia, a finalnie stwierdza, czy rzeczywiście istnieją podstawy stwierdzenia nabycia nieruchomości przez dotychczasowego posiadacza.

Trzeba pamiętać przy tym, że konstytucyjną zasadą jest nienaruszalność prawa własności. Zasiedzenie jest jedynie odstępstwem od tej zasady i dlatego w orzecznictwie uznaje się, że wszelkie wątpliwości powinny być rozpatrywane na korzyść dotychczasowego właściciela. Jeżeli zatem wnioskodawca nie zbierze wystarczających dowodów na potwierdzenie swoich racji, nie stanie się właścicielem nieruchomości.

Jak długo można walczyć o stwierdzenie zasiedzenia?

Oczywiście postępowanie sądowe jest dwuinstancyjne. Jeżeli zatem sąd rejonowy – sąd pierwszej instancji – nie przyzna racji wnioskodawcy, może on złożyć apelację. Warto też pamiętać o tym, że nawet jeżeli sąd prawomocnie oddali wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, wnioskodawca może wystąpić z takim roszczeniem ponownie. Musi oczywiście wykazać zmianę okoliczności, ale najczęściej o to nietrudno. Z reguły kluczowy jest bowiem upływ czasu. Sądy odmawiają stwierdzenia zasiedzenia tylko dlatego, że wnioskodawca nie potrafi wykazać dwudziestoletniego lub trzydziestoletniego okresu nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Bartosz Antos, Dyrektor ds. Nieruchomości