Ceny mieszkań na rynku wtórnym w III kw. 2022 przestały rosnąć

Przeczytaj także: Na rynku wtórnym więcej mieszkań na sprzedaż w II kwartale 2022 r.

Na rynku kredytów hipotecznych panuje zapaść, ale na rynku wtórnym nie zaobserwowaliśmy do tej pory gwałtownego załamania sprzedaży mieszkań. Tylko w Warszawie sytuacja może budzić niepokój – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Gdzie popyt wzrósł, a gdzie zmalał?

Mimo drożejących kredytów mieszkaniowych, trzeci kwartał br. był nieco lepszy pod względem sprzedażowym od drugiego. W 7 analizowanych przez miastach, za pośrednictwem agencji, nabywców znalazło łącznie blisko 8,5 tys. mieszkań, czyli o 6% więcej niż w trzech wcześniejszych miesiącach.

Mowa tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest diametralnie inna. Na przykład w Gdańsku i Poznaniu popyt wzrósł w trzecim kwartale o 14%. Niepokoić może jednak w tych miastach spadek sprzedaży we wrześniu w porównaniu z sierpniem.

Z kolei w Warszawie sprzedaż topniała z każdym kolejnym kwartałem, a w trzecim była aż o 9% mniejsza niż w drugim. Regres odnotowano także w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu o odpowiednio: 18%, 7% i 5%.

Nie można wykluczyć, że część nabywców mogła zmienić preferencje i zamiast kupić mieszkanie od dewelopera, znalazła je na rynku wtórnym. Co prawda w Gdańsku, Krakowie i Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest wyższa niż kupowanych od deweloperów. Jednak na rynku wtórnym łatwiej jest znaleźć mieszkanie odpowiadające możliwościom finansowym nabywcy.

Ponadto wielu kupujących decyduje się na mniejszy metraż, często rezygnując z jednego pokoju. We wszystkich największych miastach najchętniej kupowane są mieszkania dwupokojowe. Jednak w Warszawie, Krakowie i Gdańsku czyli tam, gdzie średnia cena metra kwadratowego jest najwyższa, wyraźnie wzrósł ich udział w sprzedaży, np. w Gdańsku z 37% do 44%. We Wrocławiu udział mieszkań trzypokojowych skurczył się z 40% do 36%. Natomiast udział kawalerek wzrósł z 8% do 11%.

Coraz więcej mieszkań na rynku

Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w 7 analizowanych miastach pośrednicy w obrocie nieruchomościami wprowadzili w trzecim kwartale na rynek łącznie blisko 11,4 tys. mieszkań, czyli o 1% mniej niż w poprzednich trzech miesiącach. We Wrocławiu nowa podaż była aż o 25% mniejsza niż w drugim kwartale, a w Katowicach, Gdańsku i i Łodzi o odpowiednio: 11%, 5% i 4%.

Z kolei w Warszawie, Poznaniu i Krakowie, w trzecim kwartale na rynek trafiło więcej mieszkań niż w poprzednich trzech miesiącach. W stolicy wzrost nowej podaży wyniósł aż 12%. Mimo to wprowadzonych do sprzedaży mieszkań było więcej niż sprzedanych. Podobnie było w pozostałych metropoliach. W efekcie we wszystkich analizowanych miastach wzrosła liczba mieszkań oferowanych przez agencje pośrednictwa, co jest dobrą wiadomością dla potencjalnych nabywców. W III kwartale najbardziej wzrósł wybór mieszkań w Poznaniu i Warszawie (o 21%).

Warto podkreślić, że analizowanie rynku wtórnego bardzo utrudnia fakt, że oferty mieszkań na sprzedaż są rozproszone w wielu portalach ogłoszeniowych i bazach agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Np. w portalu GetHome.pl oferty z rynku wtórnego zamieszcza ok. 1,6 tys. agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Co ważne, trafiają do niego oferty unikalne. GetHome.pl odsiewa bowiem duplikaty, które w niektórych portalach ogłoszeniowych stanowią nawet 80% wszystkich ofert.

Średnie ceny ofertowe w dół

Najpewniej wszyscy zadają dziś sobie pytanie, czy pogorszenie koniunktury na rynku mieszkaniowym będzie skutkowało korektą nominalnych cen mieszkań o 5-10%, czy głębokim spadkiem. Niektórzy analitycy już od dwóch lat wypatrują „pęknięcia bańki cenowej”. Jednak ci, którzy liczą na taki rozwój wypadków na razie mogą być zawiedzeni. Z danych GetHome.pl wynika, że w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego mieszkań utrzymała poziom z końca II kw., a w Łodzi i Warszawie wzrosła o symboliczny 1%.

Jedynie w Gdańsku i Poznaniu odnotowano spadek średniej o odpowiednio 1% i 2%. Żeby lepiej zobrazować to zjawisko należy sięgnąć po dane pokazujące średnie ceny mieszkań wprowadzonych na rynek i sprzedanych. W stolicy średnia wzrosła, bo w ofercie agencji pojawiła się pula mieszkań ze średnią przeszło 14,7 tys. zł za m kw., czyli wyższą od średniej w ofercie, która we wrześniu przekraczała 14,5 tys. zł za metr. Ponadto z oferty agencji zniknęły stosunkowo tanie mieszkania.

Z kolei w Poznaniu sprzedający najwyraźniej spuścili z tonu, bo średnia cena za metr kwadratowy mieszkań wprowadzonych na rynek przez agencje pośrednictwa wynosiła ok. 9,2 tys. zł. Średnia w ofercie to przeszło 9,5 tys. zł za metr. Wielu potencjalnych nabywców mieszkań z pewnością zmartwi jednak fakt w tym roku w większości analizowanych miast skurczył się udział mieszkań z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw.

Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowano w Łodzi, gdzie w styczniu 62% mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 7 tys. zł za metr. Po dziewięciu miesiącach udział takich lokali wynosi 51%. Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 10 tys. zł za m kw. Najbardziej we Wrocławiu – z 37% do 54%. Najwyższy jest oczywiście w Warszawie: 90%. Ceny przeszło jednej trzeciej mieszkań na warszawskim rynku wtórnym przekraczają pułap 15 tys. zł za m kw.

Marek Wielgo, ekspert portalu