Zawalenie się budowli: odpowiedzialność za szkodę

Przeczytaj także: Prawo sąsiedzkie: co wolno sąsiadowi?

Znaczenie ma więc odpowiedź na pytanie, czy parkując samochód w nieodpowiednim miejscu, w jakikolwiek sposób przyczyniliśmy się np. do odpadnięcia fragmentu tynku z budynku. Można tu rozważyć sytuację, gdy parkowaliśmy w danym miejscu pomimo znaku zakazu wjazdu na teren posesji, czy też otworzyliśmy zamkniętą bramę lub szlaban zamykający dostęp do podwórka kamienicy. Generalnie należy uznać, że przyczynić się do powstania szkody można poprzez działanie lub zaniechanie, które spowoduje widoczny skutek. Zatem wjazd na teren posesji, nawet wbrew zasadom ruchu drogowego z pewnością nie jest wyłączną przyczyną szkody, bowiem nie jest przyczyną sprawczą powodującą oderwanie się części budowli. Nasz wjazd nie spowoduje np. spadnięcia z budynku cegły, czy fragmentu tynku.

Podobnie sytuacja przedstawia się w drugim przypadku. Jeżeli otwarcie bramy lub przestawienie szlabanu nie było przyczyną sprawczą wypadku nie można przypisać nam odpowiedzialności za szkodę. Tym bardziej przyczyną sprawczą nie będzie wjazd na podwórko, pomimo ostrzegawczych napisów typu ,,kamienica do rozbiórki'', ,,zakaz wjazdu teren prywatny'' lub ,,prace budowlane''. Niestety z perspektywy samoistnego posiadacza wskazane działania, co do zasady nie uwolnią go od odpowiedzialności i nie uchronią przed związaną z nią konsekwencją materialną.

Dla zwolnienia się od odpowiedzialności przewidzianej w art. 434 k.c. niezbędne jest wykazanie, że ani brak utrzymania budynku w należytym stanie, ani wada w jego budowie nie pozostają w żadnym związku przyczynowym z oberwaniem się jego części. Jeżeli jednak wypadek był następstwem kumulacji dwóch przyczyn: jednej, związanej z nie utrzymaniem budynku w należytym stanie (lub z wadą w jego budowie), i drugiej, mającej charakter zewnętrzny, związany np. z działalnością osoby trzeciej lub naszą, to również w takiej sytuacji posiadacz budynku nie będzie zwolniony od odpowiedzialności. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1964 roku (sygn. akt II CR 195/63, OSNCP 1965, nr 1, poz. 6, Lex Polonica nr 315072),tylko wykazanie, że wyłączną przyczyną wypadku była okoliczność inna niż wymieniona w art. 434 k.c. zwalnia posiadacza budynku od odpowiedzialności objętej tym przepisem.

Przyjmując, że zachodzi związek przyczynowy pomiędzy oderwaniem się części budowli, a szkodą, to wyłączenie odpowiedzialności samoistnego posiadacza może nastąpić tylko ze wskazanych już dwóch przyczyn. W art. 434 k.c. przyjęto konstrukcję dowodu negatywnego, jako okoliczności egzoneracyjnej (wyłączającej odpowiedzialność) posiadacza budowli. Sens tego rozwiązania prawnego polega nie tylko na ustanowieniu odpowiedzialności z tytułu ryzyka na wyżej wymienione dwie przyczyny, lecz na przyjęciu domniemania prawnego, że te właśnie okoliczności stały się powodem zawalenia się budowli lub oderwania się jej części. Samoistny posiadacz budowli jest więc zobligowany do obalenia tego domniemania. To na nim ciąży ciężar dowodu, że przyczyną wypadku była okoliczność inna niż wymieniona w art. 434 k.c., np. działanie osoby poszkodowanej, nadzwyczaj silne wichury lub ulewy.

Właściciel (jak i zarządca obiektu budowlanego) jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn.: Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118). Oznacza to obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa oraz warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, a ponadto utrzymania właściwego stanu technicznego i spełnienia innych wymagań. To natomiast nierzadko będzie wiązało się z koniecznością przeprowadzenia robót budowlanych, przez które należy rozumieć montaż, rozbiórkę oraz remont obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 wskazanej ustawy).

Co więc w sytuacji, gdy właściciel chcąc dopełnić obowiązku utrzymania nieruchomości w należytym stanie powierzy wykonanie odpowiedniego remontu profesjonalnej firmie budowlanej, a podczas jego przeprowadzania dojdzie do wypadku i związanej z nim szkody osoby trzeciej? Z odpowiedzialności opartej na art. 434 k.c. nie zwalnia umowa zawarta pomiędzy posiadaczem samoistnym,a inną osobą. Może ona mieć jedynie znaczenie dla ewentualnego regresu przysługującego posiadaczowi samoistnemu. Tylko wyjątkowo, w przypadku, gdy wykonawca wszystkich robót budowlanych będzie samoistnym posiadaczem budowli w chwili wypadku, aż do czasu odebrania prac przez inwestora (właściciela nieruchomości) można rozważać jego odpowiedzialność.