Nowa ustawa deweloperska od 29 IV

Przeczytaj także: Ustawa deweloperska wchodzi w życie

Za dwa dni - 29 kwietnia wchodzi w życie ustawa o ochronie praw nabywców mieszkań deweloperskich. Z uwagi na to, że jest to dzień wolny, w praktyce pierwsze umowy, których będą dotyczyć nowe przepisy, będą zawierane w poniedziałek.

Zacznij od prospektu

Po pierwsze, przed podpisaniem umowy klient powinien otrzymać prospekt informacyjny, ale może zażądać go również wcześniej. Jest to dokument o ustawowo określonej formie, który powinien zawierać kompletne i wyczerpujące informacje o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu, a także dotychczasowych dokonaniach dewelopera i jego sytuacji finansowej. O szczegółowości tego opracowania może świadczyć fakt, że nabywca powinien dowiedzieć się z niego nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze, w tym uciążliwe inwestycje (np. spalarnia śmieci, wysypisko, budowa torów kolejowych), są przewidziane promieniu 1 km od lokalizacji mieszkania. W umowie deweloperskiej, powinien się natomiast znaleźć zapis, że nabywca zapoznał się z prospektem.

Co powinno znaleźć się w prospekcie informacyjnym:

• dane dewelopera (adres, NIP, REGON, dane teleadresowe)
• informacje o dotychczasowych inwestycjach (adres, data uzyskania pozwolenia na użytkowanie, itp.)
• informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera
• informacje dotyczące gruntu (numer KW, obciążenia hipoteczne, itp.)
• informacje z publicznie dostępnych dokumentów dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km (budowa dróg, linii szynowych, przewidzianych korytarzach powietrznych, budowa oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci, wysypisk, cmentarzy)
• informacje dotyczące inwestycji (pozwolenie na budowę, harmonogram inwestycji, sposób finansowania z udziałem procentowym, rodzaj rachunku powierniczego z nazwą banku, sposób pomiaru powierzchni, warunki waloryzacji ceny, itp.)
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej
• dane dotyczące mieszkania i budynku (cena, liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard wykończenia, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych, dostępne media, dostęp do drogi publicznej, itp.)

Dla deweloperów przygotowanie takiego prospektu to dodatkowe zajęcie. W toku prac nad ustawą i później w okresie vacatio legis kwestionowali oni zasadność podawania w prospekcie niektórych informacji, na przykład dotyczących planowanych inwestycji miejskich czy gminnych. Dziś twierdzą jednak, że prospekty są już albo gotowe, albo prawie gotowe. Takie informacje otrzymaliśmy m.in. z firm: J.W. Construction, Marvipol, PBG Erigo, Polnord, ROBYG czy Ronson.
Umowę podpiszesz tylko u notariusza

Kolejną zmianą, jakiej nabywcy mieszkań, którzy planują w poniedziałek podpisać umowę z deweloperem, powinni się spodziewać jest konieczność zawarcia tej umowy przed notariuszem. To drugi warunek, który – obok konieczności zapoznania się z prospektem – spowoduje, że trudniej będzie podpisać taką umowę „ z marszu”. Obecność notariusza podnosi bezpieczeństwo transakcji, ale też oznacza dodatkowe koszty. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, maksymalna wysokość taksy notarialnej wynosi nieco ponad 2,4 tys. zł. Jeśli umowa z deweloperem rozbita jest na dwa etapy (przedwstępna i ostateczna), notariusza trzeba będzie odwiedzić dwa razy. Jeśli praktyka pobierania honorarium wśród notariuszy na rynku pierwotnym będzie podobna jak na rynku wtórnym, można spodziewać się, że przynajmniej część rejentów nie będzie oczekiwała zapłaty dwukrotnie, ale za każdym razem zażąda połowy taksy. Nabywca musi się też liczyć z dodatkowymi kosztami, jak założenie i wpis właściciela do księgi wieczystej czy utworzenie hipoteki (nie ma to związku z opisywaną ustawą). Kupując mieszkanie od dewelopera nie płaci się za to podatku PCC (2% wartości nieruchomości).

Będziesz widoczny w księdze wieczystej nieruchomości

Warto ponadto zauważyć, że zgodnie z nowym prawem roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą nieruchomości należącej do dewelopera. Ustawa implementuje także część zaleceń wynikających z listy klauzul niedozwolonych publikowanych przez UOKiK.