Roszczenia wspólnoty mieszkaniowej a wady fizyczne nieruchomości

Przeczytaj także: Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej: od kiedy uprawnienia?

Roszczenie o dostarczenie rzeczy wolnej od wad przysługuje w ramach rękojmi przy sprzedaży. Dotyczy ono rzeczy oznaczonej, co do gatunku. Natomiast w przypadku nabywcy odrębnej własności lokalu dochodzi do nabycia rzeczy oznaczonej co do tożsamości, w związku z czym roszczenie takie nie może przysługiwać. Powstaje pytanie, czy nabywcy odrębnej własności lokalu będzie przysługiwać roszczenie realizowane w ramach rękojmi dotyczące rzeczy oznaczonej co do tożsamości? SN w przytoczonym wyroku wykluczył taką możliwość, jednakże jak wynika ze stanu faktycznego wspólnota dochodziła roszczeń od inwestora. Wydaje się wbrew ww. orzeczeniu SN, że nabywca odrębnej własności lokalu będzie mógł skorzystać z tego roszczenia w stosunku do wykonawcy (budującego nieruchomość). Wówczas nabywca będzie mógł wyznaczyć wykonawcy odpowiedni termin do usunięcia wad a następnie odstąpić od umowy.

Nie budzi wątpliwości, że nabywca odrębnej własności lokalu aby skorzystać z uprawnień przewidzianych przez przepisy o rękojmi, będzie musiał to uczynić w odpowiednim terminie. Zgodnie z art. 568. § 1. k.c. uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają (…) gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech. Pojawia się pytanie jak należy liczyć okres trzech lat na skorzystanie z uprawnień wynikających z rękojmi w przypadku pojawienia się wad w nieruchomości wspólnej? Nie budzi wątpliwości, że okres ten dla każdego właściciela odrębnej własności będzie liczony odrębnie. Termin ten należy liczyć od momentu wydania rzeczy (lokalu) nabywcy. W przypadku wspólnot mieszkaniowych termin ten będzie dla każdego nabywcy odrębnej własności lokalu liczony odrębnie. Okres trzyletni dla całej wspólnoty mieszkaniowej minie wraz z upływem wspomnianego okresu dla ostatniego nabywcy odrębnej własności lokalu w przedmiotowej nieruchomości.

Należy się zastanowić czy poza wspomnianymi roszczeniami przysługują nabywcy odrębnej własności dodatkowo jakieś roszczenia? Czy można skonstruować roszczenie oparte na wykonaniu zastępczym (art. 480 k.c.) w razie nienależytego wykonania zobowiązania przez wykonawcę. Zgodnie z linią orzeczniczą SN roszczenie o wykonanie zastępcze dotyczy jedynie przypadku niewykonania zobowiązania przez dłużnika. SN w swoich orzeczeniach konsekwentnie rozróżnia stan niewykonania zobowiązania od stanu nienależytego wykonania zobowiązania. Doktryna dopuszcza możliwość wystąpienia do sądu o upoważnienie do dokonania wykonania zastępczego na koszt dłużnika (por. S. Włodyka, Wykonanie zastępcze jako sposób sanowania wadliwości rzeczy, Przegląd Prawa Handlowego, Czerwiec, 1999 r., str. 18 i nast.).

Sąd Najwyższy dopuścił możliwość skorzystania z uprawnienia wynikającego z art. 480 § 3 k.c. SN w wyroku z dnia 21 maja 1999 r. - skorzystania przez uprawnionego z tytułu gwarancji do dokonania naprawy na koszt udzielającego gwarancji w przypadku gdy odmawiał wykonania naprawy (por. Wyrok SN z dnia 21 maja 1999 r., sygn. akt III CKN 253/98). Orzeczenie to stanowi w wyłom w konsekwentnie prezentowanym stanowisku SN w sprawie możliwości skorzystania z wykonania zastępczego.