Rynek nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2012

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2011

Obecnie część firm zaangażowanych w budownictwo ogólne zwiększa swoje zaangażowanie w sektorze budownictwa mieszkaniowego, czemu sprzyja dostępność czynników produkcji i elastyczność formuły firmy budowlanej i deweloperskiej. Równocześnie firmy te, biorąc pod uwagę nadal dodatnie wskaźniki efektywności projektów mieszkaniowych zakładają, że będą w stanie cenowo przebić konkurentów. Czynnikiem, który ma też wpływ na tempo pogarszania się sytuacji na rynku – nadmiernej podaży nowych mieszkań oraz spadających marż deweloperskich, są w dużej mierze decyzje podjęte przez deweloperów w poprzednich latach, tj. w innych realiach gospodarczych. W konsekwencji na rynku zalegają zbyt duże mieszkania, wybudowane przy wysokich kosztach. Dotychczas zjawiska te, dotyczące rynku pierwotnego, mają charakter cyklu, a nie kryzysu. Wynika to z niewielkiego oddziaływania sektora deweloperskiego na gospodarkę, a zwłaszcza na sektor finansowy. Udział kredytów w strukturze finansowania dużych firm deweloperskich oscylował w ostatnich latach w granicach 10-20%, a ich udział w portfelach banków nie przekraczał 0,5%. Zjawiska o charakterze kryzysu, a więc oddziałujące silnie na całą gospodarkę, mają zazwyczaj miejsce w przypadku bardzo dużej skali napięć oraz kumulacji dodatkowych czynników, często zewnętrznych, destabilizujących równowagę gospodarczą.

Jednocześnie sytuacja największych firm deweloperskich jest cały czas dobra, a analiza wskaźnikowa potwierdza zjawiska obserwowane na rynku. Spadek marż, to znaczy udziału zysku w cenie mieszkań, spowodowały dostosowania po stronie firm. Zmniejszył się udział kosztów funkcjonowania firmy deweloperskiej (koszty własne) w strukturze jej kosztów. Spadł także udział zużycia materiałów i energii na cele własne. Wzrost udziału wynagrodzeń i usług obcych (firm budowlanych) jest konsekwencją rozszerzania skali produkcji, w wyniku czego rosną zarówno koszty, jak też przychody. W sytuacji wzrostu produkcji firmy deweloperskie nie mogą znacząco redukować kosztów osobowych, zwłaszcza personelu obsługującego inwestycje, mogą i redukują natomiast koszty materiałów i energii.
Pomimo wzrostu produkcji w toku deweloperom udało się poprawić wskaźniki ROE i ROA w relacji do I kw. 2011 r., jakkolwiek są one gorsze niż w poprzednim kwartale. Większych obaw nie budzi też struktura pasywów. Firmy są mocno skapitalizowane i prawie połowę produkcji finansują kapitałem własnym. Kredyt bankowy stanowi ok. 12% finansowania, a w wielkościach bezwzględnych kształtuje się poniżej 4 mld zł. W tych warunkach mniej niepokoi stale rosnący udział problemowych wierzytelności deweloperskich.

Pod względem kwartalnej wielkości akcji kredytowej powróciliśmy do roku 2005, tj. początków boomu kredytowego. Stan ten jest konsekwencją spadku dostępności kredytów w wyniku zmiany ich struktury walutowej, nowych, bardziej konserwatywnych regulacji, oczekiwań uczestników rynku na dalsze spadki cen mieszkań oraz obaw samych banków dotyczących tych portfeli.
Generalnie popyt mieszkaniowy jest stabilny, gdyż wzrost nominalnych stóp procentowych i związany z tym spadek dostępności kredytów jest kompensowany realnym spadkiem cen mieszkań, co powoduje, że kredytowa dostępność mieszkania, będąca aproksymacją popytu, była dosyć stabilna z tendencją do niewielkiego spadku w I kw. 2012 r. W warunkach rosnącej podaży kontraktów na budowę mieszkań, stabilny popyt generuje ciągły wzrost niesprzedanych mieszkań na rynku.
Skrócenie czasu sprzedaży mieszkań, które wyłamuje się z obserwowanej w ciągu ostatnich dwóch lat tendencji jego wydłużania, związane jest prawdopodobnie z pewnym przyspieszeniem sprzedaży mieszkań wobec wygaszania w końcu roku programu RNS oraz intensywnej promocji deweloperów zmierzającej do ominięcia zapisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.