Rynek nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2012

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2011

Pozostałe procesy w sektorze były w większości kontynuacją dotychczasowych tendencji, tj. szukaniem nowego punktu równowagi długookresowej pomiędzy kredytodawcami, dostawcami kapitału, deweloperami, sektorem budowlanym oraz konsumentami usług mieszkaniowych.

W dalszym ciągu spadały realne ceny transakcyjne mieszkań, przy stabilnym poziomie czy niewielkich spadkach cen transakcyjnych, w tym hedonicznych, tj. korygowanych jakością mieszkań. W części miast deweloperzy próbowali podwyższać ceny mieszkań nowo wprowadzanych na rynek, ale równocześnie miały miejsce promocyjne obniżki cen mieszkań oczekujących na sprzedaż. W konsekwencji średni poziom cen ofertowych i transakcyjnych uległ niewielkiej obniżce.

Spadek dostępności kredytów związany był głównie ze zmianą ich struktury oraz wzrostem stóp procentowych. W I kw. 2012 r. po raz pierwszy odnotowano spadek salda kredytów denominowanych w walutach obcych, co oznacza, że więcej ich spłacono lub denominowano na złote niż udzielono nowych. Realne stopy procentowe kredytów złotowych (efekt inflacji) nadal były niskie, ale proces ich inflacyjnego spadku został zahamowany i realne koszty kredytów dla konsumentów wykazywały tendencję wzrostową. Nominalne stopy złotowe kredytów mieszkaniowych wzrosły w I kw. br., wzrosły też marże na kredytach złotowych, liczone zarówno do stóp rynku międzybankowego, stóp depozytowych czy rentowności obligacji.

Dekompozycja marż z punktu widzenia struktury ryzyka pokazuje wzrost premii ryzyka kredytowego i spadek z tytułu ryzyka kursowego. Analiza kształtowania się rzeczywistego ryzyka w zestawieniu z jego składowymi pokazuje, że wzrost ryzyka nie był kompensowany wzrostem marży na ryzyko.

Struktura przestrzenna kredytów nie uległa większym zmianom. Pomimo spadku akcji kredytowej stopy zwrotu z tytułu udzielanych kredytów mieszkaniowych nieznacznie wzrosły, co było wynikiem wzrostu dochodów odsetkowych przy dosyć stabilnym udziale złych kredytów. Efektem spadku nowo udzielanych kredytów walutowych był natomiast spadek dochodów bankowych z tytułu operacji walutowych.
Omawiane wcześniej procesy w sektorze deweloperskim i budownictwa znalazły swoje odbicie w procesach zachodzących w sektorze budownictwa mieszkaniowego. W strukturze budownictwa wzrósł udział budownictwa deweloperskiego. Pomimo narastających zapasów na rynku wzrosła liczba pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych projektów. Oznacza to z dużym prawdopodobieństwem, że na rynku kontraktów deweloperskich na budowę mieszkań nadal narasta podaż i nadwyżka niesprzedanych kontraktów, wydłużając proces dochodzenia do równowagi długookresowej.

Sytuacja na rynku kontraktów na budowę mieszkań, którym jest w Polsce rynek pierwotny, nie ma bieżącego przełożenia na fizyczne wyniki budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie z przewidywaniami, w I kw. br. nastąpił wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytku w relacji do roku ubiegłego. Patrząc historycznie na liczbę rozpoczynanych inwestycji można z wysokim prawdopodobieństwem spodziewać się utrzymania tej tendencji w całym bieżącym roku i w konsekwencji większej ilości mieszkań oddawanych do użytku.
Na rynku nieruchomości komercyjnych w I kw. 2012 r. kontynuowane były procesy trwające już w 2011 r. Wartość transakcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w I kw. 2012 r. osiągnęła 0,7 mld EUR, w czym dominujący udział miała sprzedaż Złotych Tarasów w Warszawie. Uczestnicy rynku oczekują, że stopy kapitalizacji we wszystkich sektorach pozostaną na poziomie z 2011 r. Przy raczej stabilnych czynszach na większości rynków może to wskazywać na stabilny poziom cen nieruchomości. Należy pamiętać, że jak dotąd na rynku nieruchomości komercyjnych dominują inwestorzy zagraniczni, których decyzje inwestycyjne są w dużej mierze uwarunkowane wydarzeniami w strefie euro.