Rynek nieruchomości mieszkaniowych III kw. 2013

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych IV kw. 2012

Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w II kwartale 2013 r. prowadzi do następujących wniosków:

• W III kw. br. wystąpiło wyraźne hamowanie spadkowej tendencji cen transakcyjnych mieszkań na rynkach wtórnych największych miast Polski. Natomiast na rynku pierwotnym i wtórnym Warszawy odnotowano nieznaczny wzrost cen transakcyjnych. Aktualnie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym we wszystkich analizowanych miastach.
• Spadek rynkowych stóp procentowych po decyzjach RPP spowodował znaczną poprawę wszystkich wskaźników kredytowej dostępności mieszkania. Wypłaty brutto kredytów mieszkaniowych były na nieco wyższym poziomie w relacji zarówno do poprzedniego okresu, jak i analogicznego okresu roku poprzedniego. W przypadku kredytów walutowych utrzymuje się tendencja (obserwowana od początku 2012 r.) coraz większych spadków należności od gospodarstw domowych (po korektach kursowych). Jest to wynikiem spłat oraz, w niewielkim stopniu, przewalutowań kredytów. Utrzymywanie się stabilnego poziomu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym było wspierane przez zakupy gotówkowe.
• Saldo kredytów dla przedsiębiorstw na finansowanie nieruchomości oraz jakość tych kredytów pozostają stabilne. Nieznacznie spadło saldo kredytów dla deweloperów na budowę mieszkań, a jakość tych należności poprawiła się lekko.
• W trzech kwartałach 2013 r. liczba mieszkań oddanych do użytku była podobna jak w tym samym okresie poprzedniego roku. Skumulowana liczba rozpoczętych inwestycji była najniższa od 2005 r., jednak przyrosty w III kwartale są wyższe od obserwowanych w poprzednim roku. Liczba wydanych pozwoleń na budowę była najniższa od 2006 r. Piąty kwartał z rzędu w 6 największych miastach spadała liczba mieszkań oczekujących na sprzedaż.
• Z danych GUS wynika pogorszenie wskaźników rentowności firm deweloperskich. Jednak analiza NBP sektora deweloperskiego wskazuje, że budowa mieszkań jest rentowna, skumulowane marże zysku w przypadku nowo rozpoczynanych projektów deweloperskich pozostają stabilne, a nawet zaczynają rosnąć. Liczba bankructw firm deweloperskich jest niewielka w relacji do innych sektorów. Sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się być stabilna na tle całej gospodarki. Natomiast zaobserwowane problemy finansowe niektórych dużych firm deweloperskich wynikają przede wszystkim z dużego zadłużenia się oraz wzrostów kosztów finansowych przy jednoczesnych problemach płynnościowych. Brak płynności tych firm wynika ze spadku sprzedaży mieszkań, co może wiązać się z niedopasowaniem oferty mieszkań do oczekiwań klienta dot. wielkości i lokalizacji mieszkania oraz ceny mieszkania.

W III kw. 2013 r. kontynuowane były najważniejsze trendy z poprzedniego kwartału. Dalszej redukcji uległa liczba mieszkań deweloperskich oczekujących na sprzedaż na największych rynkach mieszkaniowych Polski. Było to konsekwencją zanotowanej rosnącej sprzedaży mieszkań oraz racjonalizacji zachowań deweloperów po boomie regulacyjnym wywołanym wprowadzeniem ustawy deweloperskiej. Równolegle nastąpiło pogorszenie wskaźników rentowności firm deweloperskich (wg danych GUS). Obniżka stóp procentowych przełożyła się na wzrost popytu kredytowego i gotówkowego na największych rynkach. Rosnący popyt i malejąca nadwyżka mieszkań na rynku pierwotnym spowodowały zahamowanie spadkowej tendencji cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Ceny na obu rynkach ustabilizowały się, a na największym rynku warszawskim zauważalny jest ich wzrost.

Według informacji firmy REAS liczba transakcji na rynku pierwotnym liczona łącznie dla sześciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce zwiększyła się w porównaniu z poprzednim kwartałem br. o ponad 18% i wyniosła prawie 9,6 tys. mieszkań. Jest to wielkość porównywalna z okresem boomu mieszkaniowego w latach 2007/2008. Wpływ na to miały czynniki leżące za-równo po stronie popytu na mieszkania, jak też ich podaży. Po stronie podaży deweloperzy uruchomili odpowiednią liczbę projektów, by bez wstrząsów przejść przez początkowy okres wdrażania ustawy o ochronie klienta dewelopera i obecnie dostosowują swoją bieżącą ofertę do potrzeb rynku. Dotyczy to zarówno liczby mieszkań wystawianych na rynek, jak też ich wielkości. Można zauważyć, że w okresie ostatnich dwóch lat deweloperzy testują rynek pod kątem wzrostu cen mieszkań pierwszy raz wystawianych na rynek.