eGospodarka.pl

eGospodarka.plNieruchomościPorady › Umowy najmu w centrach handlowych

Umowy najmu w centrach handlowych

2019-05-14 09:42

Umowy najmu w centrach handlowych

Centrum handlowe © Roman Milert - Fotolia.com

Prowadzenie działalności w centrum handlowym ma wiele plusów, a jednym z nich jest niewątpliwie wielość sklepów w jednym miejscu. Przyciąga to klientów i gwarantuje odwiedzalność sklepu na poziomie wyższym niż w przypadku sklepu zlokalizowanego „przy ulicy”. Zanim jednak przedsiębiorca rozpocznie działalność w centrum handlowym, staje przed wyzwaniem związanym z zawarciem umowy najmu. Zapraszam do lektury cyklu artykułów o najważniejszych klauzulach w umowach najmu lokali w centrach handlowych.
Wzór umowy najmu ma zazwyczaj charakter standardowy – każde centrum handlowe ma opracowany swój projekt, który oferuje najemcom i który bardziej lub mniej można zmienić w trakcie negocjacji.

W procesie negocjacji umowy najmu niezwykle istotne jest właściwe wyważenie interesów obu stron. Z jednej strony, patrząc z punktu widzenia właściciela centrum, odpowiada on za prawidłowe funkcjonowanie centrum, należytą komercjalizację, marketing i działania promocyjne obiektu – czyli aspekty, które mają decydujące znaczenie dla przyciągnięcia najlepszych, najpopularniejszych marek do centrum i dużej liczby klientów. Cele te nie mogą być jednak osiągnięte bez współpracy wszystkich podmiotów działających w centrum, czyli przede wszystkim najemców – stąd obowiązki nałożone na najemców w umowach najmu powinny być z punktu widzenia wynajmujących gwarantem prawidłowego funkcjonowania centrum, a nie wyłącznie narzędziem do zabezpieczenia praw wynajmującego. Z drugiej strony umowa powinna należycie zabezpieczać interesy najemcy, umożliwiając mu niezakłócone prowadzenie działalności i osiągnięcie odpowiedniej rentowności przy wykorzystaniu wszystkich atutów, jakie daje prowadzenie sklepu w dobrze zarządzanym centrum handlowym.

Podział klauzul umownych


Z tego powodu proces negocjacji jest niejednokrotnie bardzo trudny i czasochłonny. Każda ze stron dąży bowiem do wyeliminowania spornych klauzul, które uważa za niekorzystne.

fot. Roman Milert - Fotolia.com

Centrum handlowe

Każde centrum handlowe ma opracowany swój projekt umowy najmu, który oferuje najemcom i który bardziej lub mniej można zmienić w trakcie negocjacji.


Klauzule te można podzielić na:
  • klauzule szczególnie kontrowersyjne z punktu widzenia wynajmujących,
  • klauzule szczególnie kontrowersyjne z punktu widzenia najemców.

Przykłady klauzul szczególnie kontrowersyjnych z punktu widzenia najemców:
  • rozliczenie kosztów wspólnych, w szczególności z uwzględnieniem współczynników ważenia;
  • klauzula automatycznego przedłużenia umowy najmu;
  • przesłanki wypowiedzenia umowy najmu;
  • zakaz konkurencji po stronie najemcy;
  • zgoda wynajmującego na podnajem lub cesję;
  • zgoda wynajmującego na zmianę rodzaju działalności w lokalu lub zakresu asortymentu (zwłaszcza w przypadku umów franczyzowych);
  • prawo wynajmującego do wskazania wykonawców robót wykończeniowych lokalu;
  • kary umowne;
  • roboty budowlane w centrum;
  • relokacja najemcy do innego lokalu.

Przykłady klauzul szczególnie kontrowersyjnych z punktu widzenia wynajmujących:
  • klauzule dotyczące zachowania określonego poziomu komercjalizacji i obecności sklepów konkretnych marek w centrum;
  • klauzule dotyczące wyłączności dla najemcy;
  • czynsz od obrotu ze szczególnym uwzględnieniem sprzedaży przez Internet i innych wyłączeń z obrotu;
  • CAP (czyli ograniczenie wzrostu) odnośnie opłat wspólnych, stawka ryczałtowa opłat wspólnych;
  • opcja wypowiedzenia umowy przez najemcę w przypadku nieosiągnięcia zakładanego poziomu obrotów tzw. break option.

Autor: Anna Dąbek, Adwokat/Wspólnik,

oprac. : eGospodarka.pl

Oceń

0 0

Podziel się

Poleć na Wykopie Poleć w Google+

Poleć artykuł znajomemu Wydrukuj

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: