Rynek mieszkaniowy w 15 krajach UE 2019

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy w 14 krajach UE 2018

Najświeższa odsłona raportu Deloitte po raz kolejny dokonuje podsumowania sytuacji, jaka panowała ostatnio na rynku mieszkaniowym w 15 krajach UE oraz w Norwegii.

– Analizując sytuację od 2015 roku w 15 z 16 krajów ceny mieszkań rosły. Wyjątkiem były Włochy, gdzie ceny nieruchomości spadają od początku kryzysu finansowego. W ciągu ostatnich trzech lat średni wzrost cen mieszkań w Unii Europejskiej wynosi 5 proc. Jednym z czynników napędzających ten wzrost są rosnące ceny w regionie Europy Środkowej – mówi Maciej Krasoń, Partner w Dziale Audit & Assurance Deloitte, Lider Sektora Nieruchomości i Budownictwa w Polsce i Europie Środkowej. – Oczywistym jest, że wzrost cen nieruchomości nie będzie trwał wiecznie. Wiele zależy od polityki Europejskiego Banku Centralnego. Jeśli jednak obecny kurs zostanie utrzymany, ceny nieruchomości w Europie mogą sięgnąć poziomu sprzed kryzysu finansowego – dodaje.

Ceny mieszkań w Warszawie wciąż rosną

Liderem pod względem wysokości cen jest rynek mieszkaniowy centralnego Paryża, gdzie za metr kwadratowy lokum przychodzi zapłacić aż 12,9 tys. euro. Na drugiej pozycji plasuje się Londyn (11,2 tys. euro), a podium podobnie jak przed rokiem zamyka Monachium ze stawką 7,8 tys. euro za m2. Zmian nie notujemy również na drugim biegunie zestawienia - najtańszymi rynkami mieszkaniowymi pozostają węgierskie Debreczyn (1,1 euro za m2) i Győr (1,2 euro za m2).

Jeśli chodzi o inne stolice naszego regionu, to tańszy od warszawskiego (1 935 euro za m2) okazuje się jedynie rynek mieszkaniowy Zagrzebia (1 720 euro za m2), Rygi (1 744 euro za m2) oraz Budapesztu (1 853 euro za m2). Dla porównania w Pradze koszt ten wzrasta już do 3 162 euro za m2. Raport pokazuje również poziom cen dla trzech innych polskich miast: Krakowa (1 607 euro za m2), Wrocławia (1 559 euro za m2) oraz Łodzi (1 237 euro za m2). Największy wzrost, bo aż o 30,3 proc. odnotowała czeska Ostrava i hiszpańska Barcelona (29,7 proc.).

Z kolei na przeciwległym biegunie znalazło się Birmingham, gdzie ceny w ciągu roku spadły średnio o 13,4 proc.W jakim mieście za wynajem mieszkania zapłacimy najwięcej? Tu także zaskoczeń nie ma. Na wynajem metra kwadratowego w centralnych dzielnicach Paryża należy przeznaczyć 27,8 euro miesięcznie. Dwa kolejne miejsca zajmują Oslo i Trondheim (odpowiednio 25,3 i 21,3 euro za metr), ale w przypadku Norwegii brano pod uwagę jedynie wynajem domów. Warszawa z 14,6 euro za metr kwadratowy znalazła się na 13. miejscu spośród analizowanych miast. We Wrocławiu i Krakowie jest to 10,8 euro, a Łodzi 8,4 euro. Najmniejsze obciążenie dla kieszeni stanowi wynajęcie mieszkania w Debreczynie (6,4 euro).

Szybujące ceny mieszkań w Europie Środkowej

Średnia cena metra kwadratowego w Polsce wynosiła w ubiegłym roku 1 370 euro, czyli o 3,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Spośród analizowanych krajów taniej jest tylko na Węgrzech i w Portugalii. Najdrożej jest za to we Francji, Niemczech i Wielkiej Brytanii. Najwyższe wzrosty rok do roku odnotowano w Czechach (16,8 proc.) i na Węgrzech (13,7 proc.).

Z kolei największe spadki cen dotyczą Wielkiej Brytanii (o 14,7 proc.), co wiąże się głównie z deprecjacją funta.

– W 2018 roku w Polsce sprzedano nieco mniej mieszkań niż w 2017 roku, ale liczba 64,8 tys. jest porównywalna do tej z 2016 roku. Ceny nadal rosną, w tym przede wszystkim w dużych miastach. Biorąc pod uwagę rynek pierwotny, to największe wzrosty zanotowano w Gdańsku o 12,8 proc. oraz w Warszawie o 8 proc. Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym podtrzymywana jest przez niskie stopy procentowe. Sytuacji nie sprzyjają jednak wzrastające koszty działalności firm budowlanych oraz zmniejszająca się liczba gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach – mówi Dominik Stojek, Partner Associate w dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Polska w budowie

W roku 2018 największymi zasobami mieszkaniowymi może pochwalić się Portugalia (579,8). Spośród wszystkich analizowanych krajów najmniej mieszkań jest w Polsce, w której wskaźnik ten wynosi 380,7 mieszkań na tysiąc mieszkańców. Polacy dysponują liczbą 14,6 mln mieszkań.

– Zapotrzebowanie na własne lokum jest u nas nadal bardzo duże, ale ograniczony dostęp do kredytowania związany choćby z zakończeniem rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, znajduje swoje odbicie w ogólnym spadku poziomu transakcji kupna o 11 proc. w ciągu roku. Największy, bo aż 16 procentowy, odnotowało Trójmiasto – komentuje Marta Jurek, Menedżer w dziale Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Średnia liczba nowo oddanych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców wynosiła w 2018 roku 3,2 dla analizowanych w raporcie krajów. Miejscem, gdzie w 2018 oddano do użytku najwięcej jest podobnie jak w poprzedniej edycji raportu Francja (6,86 mieszkań oddanych do użytku w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców). Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano w Portugalii (1,2 mieszkań na tysiąc mieszkańców). W Polsce wynik ten wynosi 4,81, a to oznacza, że w ubiegłym roku na rynku znalazło się 184,8 tys. nowych mieszkań. Jest to rekord dla regionu Europy Środkowej.

Jeżeli chodzi o liczbę mieszkań będących w budowie, przypadających na tysiąc mieszkańców, to średnia dla wszystkich analizowanych krajów wynosi 3,8. Pod tym względem Polska jest również powyżej średniej z wynikiem 5,8 (rok wcześniej 5,4). Daje nam to trzecie miejsce. W tej kategorii przoduje Francja (6,3 budowanych mieszkań na tysiąc mieszkańców), a najniższy wskaźnik zanotowała Łotwa (1,1).

Kredyty hipoteczne sposobem na własne „M”

Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Portugalczycy i Belgowie, których już po odpowiednio 3,8 i 4 latach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum. Czesi muszą swoją pensję brutto odkładać w całości przez ponad jedenaście lat. W Polsce z kolei potrzeba na to 7,5 lat. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przejęto założenie, które umożliwia porównanie.

Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wolumenu do dochodu rozporządzalnego. Wartości tego wskaźnika w poszczególnych krajach znacznie od siebie odbiegały. Państwem o najniższym poziomie zadłużenia były w ubiegłym roku Węgry (20 proc.). Pozostałe kraje regionu Europy Środkowej: Polska, Czechy oraz Łotwa znalazły się w grupie państw wraz z Włochami i Austrią, w których poziomy zadłużenia uplasowały się poniżej 50 proc., z tymże w przypadku Polski jest to poziom 33,8 proc. Najwyższe zadłużenie – blisko 200 proc. – zaobserwowano na stabilnych i nasyconych rynkach mieszkaniowych Holandii i Danii, gdzie funkcjonują sprawne systemy hipoteczne.

Mieszkańcy, których krajów mogą liczyć na najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych? W 2018 roku byli to Portugalczycy, których kredyty były oprocentowane w wysokości średnio 1 proc. W przypadku Polaków było to średnio 3,8 proc. Z najwyższym, bo w wysokości 4,5 proc., musieli liczyć się Węgrzy.

O raporcie:
Raport „Property Index. Overview of European Residential Markets” został przygotowany przez Deloitte Czechy. Eksperci Deloitte przeanalizowali rynek mieszkań w 2018 roku w szesnastu krajach europejskich (Austria, Belgia, Czechy, Chorwacja, Dania, Francja, Holandia, Łotwa, Niemcy, Norwegia, Węgry, Włochy, Polska, Portugalia, Hiszpania, Wielka Brytania).