Jak przekształcić grunty rolne w budowlane?

Przeczytaj także: Czy warto inwestować w ziemię?

a) Procedura zmiany przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha wymaga uchwały rady gminy o przyjęciu lub zmianie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego podjętej po uzyskaniu stosownych zgód Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa po zasięgnięciu opinii izby rolniczej.

Tak więc, w przypadku gdy ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy będzie wynikało, iż konieczne jest przeznaczenie danego gruntu rolnego na cele nierolnicze, przygotowanie i uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego będzie obligatoryjne. Na marginesie należy wskazać, iż o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyduje rada gminy z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Władze gminy same uzyskują wszelkie stosowne zgody na zmianę przeznaczenia gruntu jeszcze przed albo już w trakcie procedury uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego.

Informację o tym, czy dla terenu, na którym położona jest dana nieruchomość, uchwalono już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, można uzyskać w wydziale architektury lub wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na położenie tej nieruchomości.

Tak więc, jeżeli w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomość została oznaczona jako grunty rolne wymagające zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze, zmiana przeznaczenia tych gruntów, w tym uzyskanie wszelkich niezbędnych zgód, leży w gestii władz gminy.

Zważywszy, że procedura uchwalenia (jak i zmiany) planu zagospodarowania przestrzennego jest złożona i wieloetapowa trudno oszacować ile będzie trwała w praktyce. Doświadczenie pokazuje, iż jest to okres około kilkunastu miesięcy.

b) Procedura zmiany przeznaczenia pozostałych gruntów rolnych

Pozostałe grunty rolne (tj. grunty rolne inne niż użytki rolne klas I-III, których zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha) podlegają procedurze przeznaczania ich na cele nierolnicze zasadniczo na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Należy wskazać, iż decyzję o warunkach zabudowy zobowiązany jest uzyskać każdy inwestor, który planuje zabudowę nieruchomości, w sytuacji gdy dla danego terenu nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego.

Ustawowy termin wydania decyzji o warunkach zabudowy to - na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego – maksymalnie dwa miesiące. Jednakże należy wskazać, że jest to termin instrukcyjny i de facto może zostać wydłużony przez organ prowadzący sprawę.

2. Wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych przeznaczonych na cele nierolnicze

W ramach odrolnienia, niezależnie od procedury zmiany przeznaczenia gruntów, co do zasady niezbędne jest wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych przeznaczonych na cele nierolnicze.

Wyjaśniając wskazuję, iż poprzez wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów.

Wyłączenie z produkcji rolniczej użytków rolnych określonych klas i rodzajów gruntów rolnych wskazanych szczegółowo w Ustawie może nastąpić tylko po wydaniu przez starostę stosownego zezwolenia (tj. decyzji administracyjnej zezwalającej na takie wyłączenie). W decyzjach administracyjnych zezwalających na wyłączenie określa się obowiązki wnioskodawcy związane z wyłączeniem, w tym także obowiązek uiszczenia stosownych należności i opłat.