Umowa o dożywocie - zabezpieczenie seniora

Przeczytaj także: Zasiedzenie nieruchomości

Ustawodawca przewidział również możliwość diametralnej zmiany relacji pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości. „Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunku, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień” (art. 913 § 1 K.C.), a nawet w wyjątkowych sytuacjach sąd może na wniosek którejkolwiek ze stron (z zastrzeżeniem, iż dożywotnikiem jest zbywca nieruchomości) rozwiązać umowę o dożywocie. Wyrok rozwiązujący umowę dożywocia ma charakter konstytutywny, ze skutkiem ex nunc, co w konsekwencji powoduje, że dożywotnik nie ma obowiązku zwrotu otrzymanych świadczeń, a nieruchomość podlega zwrotowi w takim stanie, w jakim znajduje się w chwili uprawomocnienia się wyroku. W razie jednak ulepszenia nieruchomości osobie zobowiązanej do zwrotu przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (Z. Radwański (w:) System prawa prywatnego). W jednym przypadku powództwo o rozwiązanie umowy dożywocia jest niedopuszczalne, a mianowicie wówczas, gdy nastąpiło zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem (wyrok SN z 17 marca 2004 r., II CK 91/03). W takiej sytuacji bowiem dożywotnikowi, na podstawie art. 914 K.C., przysługuje prawo do żądania zamiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadająca wartości tego prawa.

Powody wytworzenia się złych stosunków mogą być jakiekolwiek, co formułuje art. 913 § 1 Kodeksu Cywilnego (wyrok Sądu Najwyższego z 29 października 1969 r., III CRN 390/69,). Ocena zaistniałych zmian i ich wpływu na wzajemne relacje stron umowy należy do sądu, przy czym nie bez znaczenia będzie też uwzględnienie interesów osobistych obu stron. Należy zaznaczyć, iż samo niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi podstawy do zamiany dożywocia na rentę. Nie oznacza ono bowiem, że doszło do sytuacji uniemożliwiającej stronom pozostawanie ze sobą w bezpośredniej styczności. Możliwe jest natomiast wytoczenie powództwa przez dożywotnika o zasądzenie umówionych/wymagalnych świadczeń, jak też może żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dożywocia na zasadach ogólnych.

Należy również zaznaczyć, iż w wyroku z dnia 06 czerwca 2013 roku Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. II FSK 1967/11) orzekł, iż ten, kto przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania, chce je oddać najbliższym w zamian za opiekę w ramach umowy dożywocia, musi zapłacić podatek dochodowy. NSA wyjaśnił, że umowę dożywocia można uznać za umowę odpłatną, skoro w zamian za zbycie mieszkania były właściciel otrzyma określone świadczenia. Świadczenia te da się wycenić i równoważą one cenę nieruchomości.

Marcin Zadrożny Aplikant adwokacki