Polskie ceny ziemi rolnej w pogoni za Europą

Przeczytaj także: Ceny ziemi rolnej w III kw. 2014

Ceny rosną szybciej niż produktywność

Stosowne obliczenia plasują na dwóch biegunach Irlandię i Węgry. W pierwszym z tych krajów wynik na poziomie 5,4%% oznacza, że produktywność rolnicza przypadająca na hektar ziemi zrównałaby się z jej wartością dopiero po 18,5 latach. Ziemia jest więc relatywnie drogim środkiem produkcji. Na Węgrzech natomiast rentowność oszacowana została na 67,4%. To sugerowałoby, że produktywność przypadająca na hektar ziemi zrównałoby się z jej wartością już po 1,5 roku. Ceny ziemi rolnej w tym kraju są więc przystępne. Po części może to mieć związek z restrykcyjnymi regulacjami dotyczącymi obrotu ziemią. Najnowsza ustawa dotycząca tej materii zakłada między innymi, że jeden podmiot nie może użytkować więcej niż 1200 ha ziemi (duzi inwestorzy wymagają często areałów nawet kilkukrotnie większych, aby uzyskać korzyści z dużej skali działalności i maksymalizować tym samym zyski). Do tego, aby kupić ziemię, trzeba posiadać odpowiednie wykształcenie i prowadzić od trzech lat działalność rolniczą na terenie Węgier.

Polską ziemia na tle przebadanych 22 rynków można było uznać w 2013 roku za wycenioną godziwie. Rentowność była bowiem na poziomie 26,9%, podczas gdy średnia dla wszystkich przebadanych rynków wynosiła 31%. Z drugiej strony należy zauważyć, że Polska często jest oceniana przez pryzmat pozostałych krajów „nowej Unii”, a w tym gronie wypadamy jako kraj drogi. Jak wspomniano rentowność rodzimych hektarów jest na poziomie 26,9%, a średnia dla 10 krajów „nowej unii” to 41,4%, czyli wyraźnie więcej niż w Polsce. Z drugiej strony porównując rodzimy wynik do tego obliczonego dla krajów „starej Unii” można dojść do wniosku, że ziemia w Polsce jest wyraźnie tańsza niż na Zachodzie. Takie porównanie zakłada jednak, że ceny ziemi w Europie nie oderwały się od fundamentów. Aby uniknąć narastania nierównowagi na rynku ziemi rolnej w Polsce należałoby spodziewać się wyraźnego spadku dynamiki wzrostu cen. Punktem odniesienia mogłyby być zmiany produktywności ziemi rolnej. W latach 2004 – 2013 produktywność przeliczona na hektar rosła rocznie o 6,1% - wynika z szacunków przygotowanych przez Lion’s Bank na podstawie danych udostępnianych przez Eurostat.

Inwestując na rynku ziemi stricte rolnej trzeba mieć świadomość, że inwestycja taka związana jest z ryzykiem. Wynika ono z chociażby z faktu, że ceny żywności mogą spadać lub ograniczeniu może zostać poddana wspólna polityka rolna prowadzona przez Unię. Nie można też zapomnieć o poziomie stóp procentowych. Te co prawda w Polsce mają ograniczony wpływ na popyt na ziemię rolną (nieliczne banki kredytują zakup ziemi), ale zupełnie inaczej sytuacja wygląda na Zachodzie. Tam kredyty udzielane na zakup ziemi są znacznie bardziej popularne. W efekcie wzrost stóp procentowych w strefie euro może wpłynąć na popyt na ziemię u naszych Zachodnich sąsiadów. Jeśli doszłoby do spadków cen na tamtych rynkach mogłoby się to odbić rykoszetem także na naszym rynku – perspektywa ta wydaje się jednak w najbliższym czasie mało prawdopodobna. Z drugiej strony zmiany stóp procentowych mogą też zadziałać przez inny „kanał transmisyjny”, czyli lokaty. Wzrost stóp procentowych w Polsce spowoduje, że banki zaoferują wyżej oprocentowane lokaty, a to może ograniczyć rodzimy popyt spekulacyjny na grunty.

Oczywiście nie można też zapomnieć o czynnikach, które od lat sprzyjają wzrostom cen ziemi „nad Wisłą”. Chodzi tu o preferencyjny system podatkowy, ubezpieczeń społecznych, dobrodziejstwa działającej dziś wspólnej polityki rolnej czy popyt na działki, których przeznaczenie można zmienić z rolnego na budowlany sprzyjają wzrostom cen ziemi.

Bartosz Turek,