Rynek nieruchomości bez urlopu

Przeczytaj także: Wraca pomysł na polskie REIT-y

Co determinuje profesjonalną wycenę?

Przy wycenie nieruchomości mieszkaniowych zawsze należy uwzględnić bieżące trendy. Dobra wycena projektu mieszkaniowego pod względem formalnym to nie wszystko, liczy się szczegółowa znajomość rynku, która pozwala na realną ocenę sytuacji. JLL zajmuje się wyceną wszelkiego rodzaju projektów mieszkaniowych, działając zarówno dla deweloperów, funduszy i banków. Pierwsze dwie grupy klientów najczęściej zamawiają wycenę do sprawozdań finansowych, podczas gdy banki potrzebują bardzo szczegółowych wycen do decyzji o kredytowaniu nieruchomości. Często nasze wyceny dla banków traktuje się jako swego rodzaju feasiblity study z elementami due-diligence. Taka wyczerpująca analiza pomaga bankom w prawidłowym określeniu wysokości zabezpieczenia kredytowego.

Szanse i zagrożenia

Tradycyjnie na rynku mieszkaniowym działają lokalni rzeczoznawcy, którzy wyceniają różnego typu nieruchomości – od małych mieszkań, przez domy, po projekty wielorodzinne. Banki czasami zlecają im także wyceny projektów dużych, będących dopiero w fazie planowania. Nie wszyscy rzeczoznawcy potrafią poradzić sobie z takim zadaniem, z taką skalą projektu, a nierealna wycena gruntu i wykonalności projektu może powodować dla banku poważne konsekwencje. Na solidnej wycenie nie warto oszczędzać. Koszt takiego dokumentu w skali budżetu deweloperskiego jest niewielki, a może znacząco pomóc w realnej ocenie decyzji inwestycyjnej, kredytowej lub innej dla której przygotowano wycenę.

Kolejną kwestią oprócz doświadczenia rzeczoznawcy oraz dostępu do dużej ilości danych rynkowych posiadanych przez dużą firmę jest szersza perspektywa rozpatrywania rynku. Firma działająca w całym kraju posiada zazwyczaj perspektywę kilku rynków lokalnych, której brak rzeczoznawcom działającym lokalnie. Doświadczenia międzynarodowe pozwalają natomiast na przygotowanie wyceny w uniwersalnym formacie i języku zrozumiałym dla międzynarodowych odbiorców na całym świecie.
Bardzo ważna przy wycenach dużych projektów mieszkaniowych jest także wysokość ubezpieczenia firmy, którą reprezentuje rzeczoznawca. Przykładowo, JLL bierze pełną odpowiedzialność za wycenę nie tylko ze względu na jakość naszej marki, ale także dosłownie w sensie finansowym.

Znane są przypadki szacowania nieruchomości na nierealnych poziomach. Wyceny z wartościami odstającymi od rynku mogą spowodować problemy ze sprzedażą mieszkań i obsługą zadłużenia. Przeszacowana wartość mieszkań, które nigdy nie zostaną sprzedane po cenie z wyceny, to zagrożenie zarówno dla dewelopera jak i banku kredytującego. Dlatego tak ważna jest realna, rynkowa, dobrze przygotowana wycena wykonana przez rzetelnego rzeczoznawcę.

Rynek nieruchomości jest rynkiem kapitałochłonnym i koszt kapitału ma bezpośredni wpływ na jego funkcjonowanie. Do momentu utrzymywania się rekordowo niskiego kosztu pieniądza przewidujemy dalszy wzrost cen mieszkań oraz gruntów inwestycyjnych, a także wzrost zainteresowania działkami pod budownictwo mieszkaniowe. A to oznacza zapotrzebowanie na profesjonalne usługi z obszaru wycen.

Jacek Kamiński, Dyrektor w Dziale Wycen,