Rynek nieruchomości: politycy obiecują mieszkania i brak podatku

Przeczytaj także: Najem mieszkania: preferencje klientów

Kolejne pomysły tej formacji są już mniej spektakularne. Po pierwsze pada tu propozycja wprowadzenia ulgi podatkowej dla właścicieli mieszkań wynajmowanych. Tak jak w przypadku propozycji PO pojawia się wątpliwość, czy niższe koszty właścicieli przełożą się na niższe stawki czynszów, czy po prostu zaoszczędzone na podatku pieniądze zostaną w kieszeniach właścicieli wynajmowanych lokali. Lewica rozważa też wprowadzenie ulg podatkowych dla deweloperów, którzy budowaliby bloki, aby później je wynajmować. Kolejną koncepcją jest różnicowanie wysokości czynszów płaconych w mieszkaniach komunalnych stosownie do dochodów najemców. Dzięki temu najniższe czynsze płaciliby faktycznie najsłabiej zarabiający.

Jest to koncepcja zbliżona do obowiązującej we Francji. Tam najemcą lokalu socjalnego może być każdy spełniający wymagania dochodowe. Co ciekawe – te są ustalone na tyle wysoko, aby z dobrodziejstw taniego najmu korzystali nie tylko najbiedniejsi. Dzięki temu Francuzi starają się uniknąć pauperyzacji osiedli. Dane sugerują, że udaje się to w ograniczonym zakresie: 35% osób korzystających z preferencyjnego najmu osiąga dochody poniżej progu ubóstwa.

Na tym pomysły ZL się nie kończą. Plany tej formacji zakładają bowiem przywrócenie ulgi budowlanej. W proponowanej wersji podatnicy mogliby odliczyć od podatku 19% wydatków na remont – stąd bliżej tej uldze do ulgi remontowej, a nie budowlanej. Wartość odliczenia nie mogłaby jednak przekroczyć w ciągu kolejnych trzech lat 2,5% (mieszkania) lub 3% (domy) wartości określonej przy użyciu specjalnego wzoru. Szacunki autorów mówią o przeciętnym odliczeniu w kwocie do 6 - 8 tys. zł w ciągu 3 lat. Odliczeniu miałyby podlegać tylko wydatki udokumentowane fakturami VAT, dzięki czemu możliwe byłoby ograniczenie szarej strefy.

Szczególnie ten ostatni argument wydaje się racjonalny w obliczu badań przeprowadzonych przez firmę Sedlak & Sedlak pod koniec 2014 roku, zgodnie z którymi spora część osób świadczących usługi remontowe woli unikać opodatkowania.

Więcej najmu to tańszy najem

Pomysł na zmiany na rynku mieszkaniowym prezentuje też nowa inicjatywa skupiona wokół Ryszarda Petru – Nowoczesna. W tym wypadku postulaty mają dotyczyć rynku najmu. Po pierwsze, analogicznie jak w propozycjach PO, ma dojść do zrównania praw najemców i właścicieli lokali – tak, aby niepłacący lokator nie mógł latami zajmować nieruchomości. Ponadto, aby mieszkań na wynajem było na rynku coraz więcej, powstać ma zachęta podatkowa dla tych, którzy takie mieszkania zbudują. Dzięki przyspieszonej amortyzacji właściciele budynków mają mieć możliwość uniknięcia podatku od zysków z wynajmu. Efektem ma być niższy poziom czynszów w związku ze wzrostem podaży lokali z przeznaczeniem na wynajem.

Formacja ta nie proponuje więc tworzenia nowych mniej lub bardziej skomplikowanych mechanizmów, tylko zakłada korzystanie z narzędzi, które już istnieją. Niedobór mieszkań ma zostać zniwelowany przez rynek. Trudno ocenić, czy w praktyce mechanizm ten faktycznie by zadziałał. Powód? Na przykład dziś deweloperzy, pomimo możliwości podpisywania umów w bezpiecznej dla nich formule najmu okazjonalnego, nie kwapią się do budowy mieszkań na wynajem.

Katastru szybko nie będzie

Zebrane odpowiedzi niemal gwarantują, że w kolejnej kadencji parlamentu nie trzeba obawiać się wprowadzenia podatku katastralnego. Przypomnijmy, że jest to danina płacona od wartości nieruchomości. Na świecie stawka takiego podatku wynosi od kilku promili do około 2%. Przyjmijmy więc na chwilę, że ktoś ma mieszkanie warte 1 mln zł, a stawka podatku byłaby ustalona na dość wysokim poziomie 1%. Oznaczałoby to, że właściciel co roku płaciłby z tytułu posiadania nieruchomości 10 tys. zł. Efekt? Podatek przy stawce 1% podnosi dochody publiczne o minimum 30 – 50 miliardów złotych – lekko licząc tyle ile dziś trafia na konto fiskusa z tytułu podatku PIT.

Rozwiązanie to jest popularne na Zachodzie i ma zarówno plusy jak i minusy. Dodatkowy podatek stymulowałby rozwój centrów miast, w których część parceli pomimo sporej wartości jest wykorzystywana nieefektywnie. Z drugiej jednak strony dla osób starszych lub gorzej zarabiających podatek katastralny może być synonimem wywłaszczenia. W efekcie stworzenie sensownego systemu, który godziłby racje obu stron wydaje się zadaniem niemal niemożliwym. Co więcej, wprowadzenie dodatkowego podatku oznaczałoby spore niezadowolenie społeczne, a to skutecznie odstrasza polityków od wprowadzenia zmian.

O tym, że wprowadzenie podatku katastralnego jest jednak rozważane od lat może świadczyć fakt, że w obowiązujących ustawach pojawia się odniesienie do katastru (np. w ustawie o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku). Kataster to zbiór informacji o nieruchomościach, w których ma znaleźć się też informacja o ich wartości. Co więcej, od lat rzeczoznawcy majątkowi wyceniając nieruchomości mają obowiązek przesyłać wyniki swojej kalkulacji, aby w ten sposób budować bazę danych informacji o wartości nieruchomości.

Od wprowadzenia daniny zależnej od wartości posiadanego majątku powszechnie odżegnują się jednak najważniejsze partie od lewej do prawej strony sceny politycznej. Jedynie przedstawiciele Nowoczesnej mają odwagę przyznać, że podatek katastralny jest dobrym, prorozwojowym rozwiązaniem, ale jego wprowadzenie to długi proces. Powinien być rozłożony w czasie i brać pod uwagę specyfikę polskiego rynku nieruchomości i poziom zamożności Polaków, aby nie stać się mechanizmem prowadzącym do wywłaszczeń gorzej zarabiających.

Bartosz Turek,