Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami to nie umowa zlecenia

Przeczytaj także: Umowa pośrednictwa: ważny skutek, czy staranne działanie?

Zwłaszcza po zmianie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 782) i uchyleniu z dniem 1 stycznia 2014 roku jej art. 179 – 183 (z wyjątkami wskazanymi poniżej) określającymi zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz umowy pośrednictwa. W tej materii pozostawiono jedynie regulację, zgodnie z którą czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ww. ustawy) oraz wymóg obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami (art. 181 ust. 3 ww. ustawy).

Umowa pośrednictwa stanowi zatem umowę nazwaną. Jednakże z uwagi na jej bardzo ograniczoną, by nie powiedzieć, że znikomą, regulację ustawową konieczne jest w praktyce sięganie do przepisów regulujących podobne kontrakty. Może to dotyczyć przykładowo kwestii rozwiązania (wypowiedzenia) umowy, zasad wynagradzania czy terminów przedawnienia. To ostatnie zagadnienie było akurat przedmiotem badania w przywołanej powyżej sprawie, a także wcześniejszej zakończonej wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2007 roku o sygnaturze akt IV CSK 267/06. Mimo że orzeczenie to zapadło na gruncie poprzedniego stanu prawnego (przed ww. nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami) to zachowuje swoją aktualność. Wyklucza ono możliwość stosowania do umowy pośrednictwa przepisów kodeksu cywilnego regulujących umowę zlecenia (lub szerzej umowę o świadczenie usług).

Zgodnie z nim umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowi nowy typ umowy nazwanej. Art. 750 k.c. stanowi, że do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Jednoznaczne sformułowanie o zastosowaniu tego przepisu do umów, gdy nie są one uregulowane odrębnymi przepisami, wyklucza jego zastosowanie do umowy o świadczenie usług polegających na pośrednictwie w obrocie nieruchomościami - umowy pośrednictwa - uregulowanej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Skoro zakres unormowania nie obejmuje umowy pośrednictwa, to wyłączona jest możliwość odwoływania się do terminu przedawnienia z art. 751 k.c. W uzasadnieniu tego wyroku wskazano co prawda, że przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami i wprowadzeniu przez tą ustawę umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami do umowy o wykonywaniu usługi w postaci skojarzenia dwóch stron umowy, stworzenia sposobności do zawarcia umowy przez zleceniodawcę stosowane były odpowiednio w braku przepisów szczególnych - przepisy o zleceniu (art. 750 k.c.). Ponadto, że ten typ umowy, powtarzający się w obrocie nieruchomościami, zawiera wiele cech charakterystycznych jedynie dla tej umowy oraz że (…) stanowi nowy typ umowy nazwanej.

Ta linia orzecznicza jest kontynuowana również po zmianie ww. przepisów. Pomimo tego, że w obecnym stanie prawnym ww. przepisy nie regulują już szczegółowo umowy pośrednictwa pozostaje ona nadal umową nazwaną objętą odrębnymi przepisami, usytuowanymi poza kodeksem cywilnym. Fakt, że unormowanie to nie ma jednak wyczerpującego charakteru sprawia, że w sprawach nie uregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą miały odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w kodeksie cywilnym. Będą to przepisy dotyczące umowy agencyjnej (zawarte w art. 758 - 7649 k.c.), jako najbardziej zbliżonej do umowy pośrednictwa (por. uzasadnienie powyżej przywołanego wyroku w sprawie o sygn. akt III CSK 346/14). Konsekwentnie, wyłączenie stosowania przepisów o zleceniu wyklucza również odwoływanie się w odniesieniu do umów pośrednictwa do krótszego (2-letniego) terminu przedawnienia roszczeń określonego w art. 751 k.c. Z kolei wobec braku szczególnej regulacji w tym zakresie w ustawie u gospodarce nieruchomościami, a także w przepisach o umowie agencyjnej, zastosowanie znajdą ogólne przepisy kodeksu cywilnego. Czyli art. 118 k.c. przewidujący dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej trzyletni termin przedawnienia.

Poza powyższym, z uzasadnienia przywołanego wyroku wynika jeszcze jeden istotny dla praktyki wniosek. Mianowicie, że osoba zawierająca z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami umowę pośrednictwa nie musi posiadać tytułu prawnego do nieruchomości czy pełnomocnictwa do jej zawarcia i może zawrzeć taką umowę we własnym imieniu zlecając poszukiwanie kontrahenta umowy dotyczącej (nabycia) nieruchomości. Choć, ze względów ostrożnościowych i chcąc zapobiec ewentualnym przyszłym wątpliwościom czy sporom, oczywiście bezpieczniej i pewniej już na etapie zawierania umowy pośrednictwa zweryfikować umocowanie i zadbać o należyte określenie drugiej strony umowy.