Umowa pośrednictwa: gdy brak formy pisemnej

Przeczytaj także: Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 roku, Nr 102, poz. 651 ze zm.) „zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności”. Nie podpisanie umowy pośrednictwa przez klienta pozbawia pośrednika umownej podstawy do dochodzenia odszkodowania.

Przedmiotem analizy niniejszego artykułu jest sytuacja, w której strony umowy pośrednictwa nie zawarły umowy w formie wymaganej dla swojej ważności (w formie pisemnej), a pomimo to usługa pośrednictwa została zrealizowana przez przedsiębiorcę na rzecz klienta.

Powszechnie panuje pogląd iż pośrednik jako profesjonalista ma świadomość, że wykonywanie usługi pośrednictwa bez zawarcia umowy pośrednictwa jest ryzykowne, tym bardziej bez uzgodnienia wynagrodzenia, a co za tym idzie – powinien ponieść tego konsekwencje.

Z przedstawioną opinią nie można się zgodzić, pośrednik może skorzystać z instytucji bezpodstawnego wzbogacenia, którą należy stosować m.in. wtedy, gdy nie ma innego środka prawnego, przy wykorzystaniu którego możliwe byłoby przywrócenie równowagi majątkowej, naruszonej bez prawnego uzasadnienia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2009 r., II CSK 242/09).

Uzyskanie korzyści majątkowej kosztem innej osoby bez podstawy prawnej jest samoistnym źródłem zobowiązania – zobowiązaniem z bezpodstawnego wzbogacenia (Komentarz kodeksowy KC, K. Pietrzykowski, wyd. C.H. Beck Warszawa 2008 str. 1177-1207). Powstaje ono niezależnie od tego „w jaki sposób lub za czyją sprawą ktoś uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 sierpnia 2007 r., sygn. akt V CSK 152/07). Instytucja ta służy przede wszystkim ochronie majątku przed jego bezpodstawnym uszczerbkiem oraz umożliwia kontrolę przesunięć majątkowych (H.Witczak i A.Kawałko, Zobowiązania, C.H. Beck 2008).

Zgodnie z treścią normy art. 405 k.c. ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości (bezpodstawne wzbogacenie).