Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Przeczytaj także: Umowa na wyłączność to szybsza sprzedaż mieszkania

Ad solemnitatem jest to łacińskie sformułowanie określające skutek (rygor). Umowa typu ad solemnitatem wskazuje na szczególną formę jej zawarcia, a nie dochowanie tej formy, powodujący jej nieważność. W przypadku umowy pośrednictwa jest to forma pisemna pod rygorem nieważności.

Powyższą, obowiązkową formę zawarcia przedmiotowej umowy określił ustawodawca w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 180 ust. 3 powyższej ustawy „zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”.

Umowa pośrednictwa jest dokumentem określającym zasady współpracy pośrednika z klientem. Przedmiotową umowę co do zasady przygotowuje podmiot świadczący usługi z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, dlatego ważne jest aby przed podpisaniem takiej umowy dokładnie ją przeczytać. Po pierwsze często można negocjować warunki takiej umowy, a po drugie w szczególności małe podmioty oferujące usługi pośrednictwa zapisują w umowach postanowienia zawierające klauzule abuzywne – niedozwolone. W art. 385 Kodeksu cywilnego niedozwolone postanowienia umowne zostały zdefiniowane jako takie postanowienia umowy z kontrahentem (klientem pośrednika w obrocie nieruchomościami), które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewiduje również zawarcie umowy pośrednictwa z tak zwaną klauzulą wyłączności. Umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności jest specyficznym rodzajem umowy, ponieważ zobowiązuje klienta do zapłacenia pośrednikowi wynagrodzenia zawsze, w sytuacji gdy w czasie trwania umowy pośrednictwa zostanie zawarta transakcja kupna bądź sprzedaży nieruchomości. Pośrednik może domagać się wynagrodzenia nawet wówczas, jeżeli do transakcji dojdzie po wygaśnięciu umowy, jeżeli pośrednik jest w stanie wykazać, iż do zawarcia umowy doszło w wyniku czynności poczynionych przez pośrednika (w przypadku umów pośrednictwa zbycia/nabycia jest to w zasadzie proste do wykazania, ponieważ w księdze wieczystej są ujawniane dane osobowe aktualnych właścicieli).