Biznesowe inwestowanie w nieruchomości. Na co postawić?

Przeczytaj także: Inwestycje w nieruchomości: segment "living" strategią na kryzys

Inwestycje są konieczne, jeśli chcemy sukcesywnie rozwijać nasz biznes. Ich nakład wynika głównie z profilu prowadzonej działalności. Z uwagi na dynamiczne zmiany w potrzebach finansowych przedsiębiorstw, nadwyżki budżetowe są, w pierwszej kolejności, lokowane w instrumenty zapewniające większą płynność, takie jak krótkoterminowe lokaty, obligacje czy fundusze.

Inwestowanie w nieruchomości

W perspektywie długoterminowej, część przedsiębiorców decyduje się na inwestowanie w nieruchomości. Z jednej strony mogą one zapewnić redukcję kosztów bieżących (alternatywa dla wynajmu np. siedziby firmy) lub regularny przychód (zakup pod wynajem), a z drugiej - mogą w przyszłości wygenerować zysk przy sprzedaży. Inwestowanie w nieruchomości wymaga zaangażowania znacznego kapitału, dlatego przedsiębiorcy przy ich zakupie często korzystają z finansowania zewnętrznego, np. z kredytów bankowych. Dzięki temu stopa zwrotu z zaangażowanego kapitału własnego jest wyższa, a koszty pozyskania finansowania są częścią kosztów prowadzonej działalności, co jest korzystne ze względów podatkowych.

Jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości na własne cele - takie jak siedziba firmy, miejsce prowadzenia usług, czy zakład produkcyjny - to główną rolę wiodą tu potrzeby przedsiębiorcy związane z powierzchnią, lokalizacją i funkcjonalnością oraz rachunek ekonomiczny (z którego musi wynikać opłacalność zakupu danej nieruchomości w porównaniu z jej wynajmem).

Decyzja o zakupie nieruchomości na wynajem wynika przede wszystkim z lokalnego zapotrzebowania na rynku. Patrząc na obecną koniunkturę, najbardziej uniwersalne są inwestycje w lokale użytkowe hale i magazyny, mieszkania na wynajem czy apartamenty wakacyjne.

Lokale usługowe, biurowe, gastronomiczne

Korzystne inwestowanie w nieruchomości tego rodzaju wymaga znajomości lokalnego rynku i potrzeb najemców, dlatego konkretne decyzje powinny być poprzedzone wnikliwą analizą. Im bardziej stabilny, długofalowy najemca, którego możemy pozyskać, tym zakup jest bardziej opłacalny. Im bardziej uniwersalny w przeznaczeniu lokal, tym mniej jesteśmy zależni od koniunktury w konkretnym sektorze. Można też nabyć już wynajętą nieruchomość z atrakcyjną umową najmu – w tym wypadku oszczędza się czas przeznaczony na poszukiwanie najemcy, a lokal przynosi profity od razu.

Hale, magazyny

Inwestowanie w nieruchomości przemysłowe wymagają posiadania atrakcyjnie zlokalizowanego gruntu, na przedmieściach lub w pobliżu dużych miast i węzłów komunikacyjnych. Z uwagi na specyfikę zastosowań, wymagającą od nabywcy dostosowania obiektu do profilu jego działalności, zazwyczaj budowane są one pod potrzeby konkretnego kontrahenta.

Mieszkania na wynajem

Myśląc o inwestycji w mieszkania na wynajem, warto przeanalizować rynek pod kątem popytu i możliwych do uzyskania czynszów. Rynkowi najmu sprzyjają: migracja zarobkowa i szkolnictwo wyższe. To cechy charakterystyczne dla dużych miast wojewódzkich, gdzie zainteresowanie czasowym zamieszkaniem jest wielokrotnie wyższe niż w małych miejscowościach. W tym przypadku musimy się jednak liczyć z większą rotacją najemców. Szacuje się, że lokal mieszkalny jest wynajmowany średnio przez 10 miesięcy w roku. Mieszkania na wynajem są zdecydowanie bardziej absorbujące czasowo, przy równoczesnym, niższym poziomie dochodu jednostkowego. W związku z tym, warto rozważyć inwestowanie w ich większą liczbę (zakup kilku mieszkań od tego samego dewelopera poprawi pozycję negocjacyjną przy ustalaniu ceny) i zatrudnienie osoby zarządzającej lub zlecenie tej obsługi wyspecjalizowanej firmie.

Systemy condo i apartamenty wakacyjne

System ten polega na zakupie nieruchomości hotelowej lub wakacyjnej i przekazanie jej w zarządzanie firmie operatorskiej, w zamian za udział w zyskach z wynajmowanej powierzchni. Wiele tego typu systemów gwarantuje minimalną stopę zwrotu w początkowej fazie inwestycji oraz dodatkowe benefity, takie jak możliwość okresowego korzystania z apartamentu lub atrakcji oferowanych przez obiekt. W tym przypadku, kluczowym dla opłacalności inwestycji czynnikiem jest sprawdzony, sprawnie zarządzający operator, dobra lokalizacja gwarantująca zapotrzebowanie na usługi hotelowe (duże miasta, kurorty, blisko atrakcji turystycznych itp.), jakość i atrakcyjność obiektu.

Agata Stradomska