eGospodarka.pl
eGospodarka.pl poleca

eGospodarka.plNieruchomościAktualności › Nadchodzą polskie REIT-y

Nadchodzą polskie REIT-y

2017-04-18 09:24

Nadchodzą polskie REIT-y

REIT, czyli co? © Monet - Fotolia.com

PRZEJDŹ DO GALERII ZDJĘĆ (2)

REIT-y, czyli real estate investment trusts - fundusze inwestujące na rynku nieruchomości są dobrze znane na Zachodzie. Wprowadzenie ich na polski grunt ma wpłynąć pozytywnie na kondycję rodzimego rynku nieruchomości komercyjnych. Resort finansów opublikował już projekt stosownej ustawy w tej sprawie. O ile jednak same REIT-y są dobrym rozwiązaniem, o tyle już dotyczące ich przepisy zdecydowanie wymagają dopracowania - uważa EY.

Przeczytaj także: FINN: czy polskie REIT-y w końcu ujrzą światło dzienne?

REIT, czyli co?


REIT (ang. Real Estate Investment Trust) to nic innego niż spółka specjalnego przeznaczenia lub też fundusz inwestycyjny, którego zadaniem jest kupno, sprzedaż i zarządzanie nieruchomościami. Niewątpliwym ułatwieniem dla takich podmiotów jest możliwość skorzystania z ulg podatkowych. Ich celem jest umożliwienie inwestorom – w głównej mierze indywidualnym – inwestowania w nieruchomości komercyjne (biura, nieruchomości handlowe, magazyny), a w niektórych przypadkach także mieszkania na wynajem. Przeważnie wypłacają one coroczną dywidendę dla inwestorów rzędu 80-85% łącznego zysku.

REIT-y na świecie


Historia REIT-ów sięga lat 60. ubiegłego stulecia. Pierwsze spółki rynku wynajmu nieruchomości narodziły się w USA. Dziś funkcjonują już na 36 rynkach całego świata, a wartość aktywów, którymi zarządzają, sięga 1,7 bln dolarów. Europejskim pionierem REIT-ów była Holandia, która wprowadziła je już w 1969 roku. Zgodnie z danymi Ministerstwa Finansów, tego typu spółki funkcjonują w 16 państwach Unii Europejskiej, w tym także sąsiadujących z Polską – w Niemczech, na Litwie oraz w Czechach.
Firma doradcza EY przeanalizowała funkcjonowanie REIT-ów w czterech europejskich krajach, będących na różnym etapie rozwoju tego instrumentu.
– We Francji, Irlandii i Hiszpanii przyjęcie regulacji REIT przełożyło się na sukces ekonomiczny tych krajów. Dlatego przyszła polska regulacja REIT powinna nawiązywać do sprawdzonych rozwiązań przyjętych w tych państwach. Natomiast w Niemczech, spółki REIT nie rozwinęły się w takim stopniu, jak na początku zakładano. Wynika to z tego, że w momencie ich wprowadzania, na tamtejszym rynku kapitałowym istniały już rozwinięte, alternatywne względem REIT, formy zbiorowego inwestowania w nieruchomości, a zachęty oferowane przez strukturę REIT okazały się zbyt mało atrakcyjne dla inwestorów – tłumaczy Anna Kicińska, Lider Grupy Doradztwa Nieruchomości EY w regionie CSE.

Polska największym rynkiem nieruchomości komercyjnych w Europy Środkowo-Wschodniej


W 2016 roku Polska po raz kolejny była liderem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pod względem wolumenu transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Wartość transakcji wyniosła blisko 4,6 mld euro.
– Polski rynek nieruchomości komercyjnych znajduje się w fazie wzrostu napędzanego stabilną sytuacją ekonomiczną, napływem bezpośrednich inwestycji zagranicznych oraz wzrostem wydatków konsumpcyjnych spowodowanych wzrostem płac oraz zatrudnienia – mówi Anna Kicińska, Lider Grupy Doradztwa Nieruchomości EY w regionie CSE. – Atrakcyjność polskiego rynku nieruchomości komercyjnych jest szczególnie widoczna w udziale zagranicznego kapitału w wartości transakcji, który w ostatnich latach przekracza 90% oraz niskich stopach kapitalizacji świadczących o wysokiej ocenie wiarygodności
i pewności inwestowania w polskie nieruchomości komercyjne – dodaje.

fot. Monet - Fotolia.com


REIT-y po polsku


Także w Polsce zaczęto dostrzegać potrzebę wprowadzenia regulacji dotyczącej spółek typu REIT. Pod koniec ubiegłego roku, Ministerstwo Finansów opublikowało projekt Ustawy w tej sprawie. W ocenie projektodawcy, wprowadzenie Ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości ma realizować dwa zasadnicze cele. Pierwszym z nich jest zwiększenie atrakcyjności podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości komercyjnych. Drugi zakłada zwiększenie zaangażowania krajowego kapitału prywatnego na tym rynku. Dodatkowym argumentem jest również możliwość rozwoju rynku kapitałowego, a w szczególności ożywienie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie poprzez wprowadzenie obowiązku notowania akcji spółek REIT na rynku regulowanym. Wprowadzenie na polski grunt spółek typu REIT ma także wzmocnić krajowy rynek nieruchomości komercyjnych, którego główną bolączką – w ocenie projektodawców – jest dominacja na tym rynku inwestorów zagranicznych i marginalne zaangażowanie inwestorów krajowych.
– To, co będzie zachęcać inwestorów indywidualnych do REIT-ów, to przede wszystkim stosunkowo niskie ryzyko bazujące na wysokiej jakości nieruchomości oraz wypłacane systematycznie dywidendy, które na świecie są wyższe od zysków z lokat bankowych czy obligacji skarbowych – zauważa Anna Kicińska.

Ministerstwo Finansów przewiduje, że dochody REIT będą zwolnione z podatku CIT.
– Udziałowcy REIT-ów będą podlegali opodatkowaniu od zrealizowanych przez nich zysków –PIT lub CIT, zależnie od formy prawnej inwestora. W przypadku inwestorów zagranicznych, po stronie REIT-u powstanie, co do zasady, obowiązek pobrania 19% podatku u źródła (WHT) w związku z wypłatą dywidendy. Ostateczne opodatkowanie dywidend i zysków kapitałowych realizowanych przez inwestorów z krajów, z którymi Polska zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, będzie uwzględniać zapisy tych umów – tłumaczy Tomasz Ożdziński, doradca podatkowy, dyrektor w Grupie Doradztwa Nieruchomości EY w Polsce.

Projekt Ustawy krokiem w dobrą stronę


Propozycja wprowadzenia tego rozwiązania na krajowym rynku została przyjęta pozytywnie przez przedstawicieli rynku nieruchomości, jednak niektóre zapisy wymagają jeszcze dopracowania. W przeciwnym razie Ustawa nie przyczyni się w zakładanym stopniu do rozwoju sektora REIT w Polsce.
– Przeanalizowaliśmy rozwiązania prawne funkcjonujące z powodzeniem w innych krajach. Naszym zdaniem, istotnym ograniczeniem mogącym mieć negatywny wpływ na rozwój REIT w Polsce jest zawężenie możliwości inwestowania przez takie spółki wyłącznie do nieruchomości komercyjnych, przez co REIT-y nie będą mogły inwestować w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Pozytywnie należy ocenić brak ograniczeń w zakresie koncentracji kapitału oraz specjalnych wymogów free float – pozostawienie tych kwestii ogólnym zasadom obrotu na rynku regulowanym jest jak najbardziej słusznym rozwiązaniem. Dopracowania wymagają również regulacje dotyczące formy prawnej spółek zależnych kontrolowanych przez REIT oraz możliwości weryfikacji kryteriów ustawowych na poziomie skonsolidowanym. Rynek nieruchomości komercyjnych funkcjonuje w oparciu o model spółek holdingowych oraz spółek celowych i ten model powinien zostać odzwierciedlony w Ustawie. W szczególności, w zakresie dopuszczenia spółek komandytowych do katalogu dozwolonych form prawnych, w jakich mogą działać spółki zależne od REIT jak i wspomnianej powyżej konsolidacji wyników w ramach danej struktury REIT. Nasza rekomendacja zmian w projekcie obejmuje zatem umożliwienie strukturom holdingowym otrzymanie statusu REIT – tłumaczy Agnieszka Tałasiewicz, Partner Zarządzający Kancelarią EY Law. – Według projektu Ustawy, spółka typu REIT powinna wypłacać 90% zysku w formie dywidendy. Natomiast według naszych analiz, poziom obowiązkowej dywidendy polskich spółek typu REIT powinien być zbliżony do państw, które rozwijają dopiero rynek spółek REIT takich jak Irlandia czy Hiszpania, tj. 80-85% zysku z wynajmu nieruchomości. Ponadto rekomendujemy wprowadzenie zasad dotyczących reinwestowania zysku poprzez nabycie nowej nieruchomości, w szczególności w zakresie określenia okresu, w którym do takiego nabycia powinno dojść bez ryzyka utraty preferencji podatkowych (np. w okresie 3 lat). Istotne będzie również wydłużenie okresu weryfikacji spełnienia przez spółkę REIT wymogów ustawowych, z proponowanych okresów kwartalnych do roku – dodaje.

– Analiza rozwiązań na innych rynkach europejskich pokazuje, że ustawodawca skupił się na stworzeniu odpowiednich zachęt dla inwestorów dostosowanych do charakterystyk tych rynków – tak, aby zmotywować ich do wejścia w formułę REIT i upublicznienia posiadanych wysokiej jakości portfeli nieruchomości. Podobne zachęty niewątpliwie mogą być kluczem do sukcesu REIT w Polsce i szybkiego, efektywnego zbudowania rynku wokół tego instrumentu - – dodaje Agnieszka Tałasiewicz, Partner Zarządzający Kancelarią EY Law.

Zyski dla Kowalskiego i dla budżetu


– Wprowadzenie nowego instrumentu, jakim są REIT-y, będzie oddziaływać dwutorowo na polską gospodarkę. Z jednej strony, zwiększy się stopa oszczędności gospodarstw domowych, zmieni struktura tych oszczędności, wzrośnie udział krajowych inwestorów w rynku nieruchomości komercyjnych i zwiększą się obroty na Giełdzie Papierów Wartościowych – uważa Piotr Pękała, Ekonomista w Zespole Analiz Ekonomicznych EY. – Z drugiej, zwiększą się nakłady inwestycyjne na sektor nieruchomości komercyjnych, a co za tym idzie, popyt na usługi sektora budownictwa w Polsce. To z kolei przełoży się na dodatkową wartość dodaną brutto, wzrost zatrudnienia oraz dochodów sektora finansów publicznych – dodaje Piotr Pękała.

Jak oszacowała firma doradcza EY, przy założeniu, że w wyniku wprowadzenia do polskiego porządku prawnego spółek REIT, produkcja sektora budownictwa wzrośnie o 700 mln zł rocznie, możliwe jest zwiększenie wartości dodanej wytworzonej w Polsce łącznie o ok. 479 mln zł. Efektem takiej zmiany byłoby również utworzenie łącznie ok. 4,3 tys. nowych miejsc pracy. Natomiast całkowity wzrost dochodów sektora finansów publicznych może wynieść ok. 127 mln zł.
Projekt Ustawy spółkach rynku wynajmu nieruchomości pierwotnie miał wejść w życie 1 stycznia 2017 roku. Zgodnie z zapowiedziami, nowe przepisy zaczną obowiązywać od początku 2018 roku.

Przeczytaj także

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (0)

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: