Będzie nowa ustawa deweloperska. Co na to branża?

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska - o co ten hałas?

Obecna ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego pochodzi z 16 września 2011 roku i według UOKiK, nie chroni wystarczająco nabywców lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym. Wobec tego, jakie zmiany zostaną prawdopodobnie wprowadzone do ustawy deweloperskiej?

Koniec MRP bez zabezpieczenia

Jedną z najważniejszych zmian w ustawie będzie likwidacja otwartych Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych bez zabezpieczenia. Do tej pory nabywca wpłacał pieniądze na mieszkanie, a bank przekazywał je deweloperowi w ratach, bez kontroli nad postępami w pracy. Natomiast z rachunku zamkniętego dostanie je dopiero po wybudowaniu inwestycji, tj. po przeniesieniu prawa własności mieszkań na swoich klientów. Celem zmiany jest ochrona pieniędzy na wypadek bankructwa firmy deweloperskiej. W razie upadłości kupujący mógłby łatwiej dochodzić swoich roszczeń związanych ze zwrotem pieniędzy.

Nowe informacje w prospekcie informacyjnym

Obecnie ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek poinformowania nabywcy o realizowanej inwestycji, oferowanym mieszkaniu oraz o sytuacji prawno-finansowej przedsiębiorcy. Po nowelizacji, w prospekcie mają się znaleźć również informacje o cenie oferowanego mieszkania oraz o ryzyku utraty części pieniędzy w przypadku upadłości banku, który jest odpowiedzialny za prowadzenie MRP.

Kolejną zmianą ma być unormowanie praw i obowiązków stron na wypadek niewypłacalności banku. Po zmianach, deweloper w ciągu 30 dni będzie musiał zawrzeć umowę o prowadzenie Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego z innym bankiem oraz poinformować o tym fakcie swoich klientów.

Zasady umowy rezerwacyjnej

Rząd chce uregulować zasady umowy rezerwacyjnej mieszkania zawierane m.in. w sytuacji, gdy nabywcy starają się o kredyt. Po nowelizacji opłata rezerwacyjna miałaby mieć charakter kaucji i nie mogłaby przekraczać 1 proc. ceny. Natomiast, po zawarciu umowy z deweloperem, cała kwota zostanie przeznaczona na poczet ceny nabywanej nieruchomości i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Ochrona wpłat i czysta hipoteka

Planowane jest również wprowadzenie sankcji dla deweloperów, którzy nie zapewnią jednego z obowiązkowych środków ochrony wpłat kupujących mieszkania. Co więcej, obowiązkowym załącznikiem umowy deweloperskiej ma zostać zgoda finansującego dewelopera banku, by nabywca po wpłaceniu pełnej kwoty za mieszkanie, otrzymał lokal z czystą hipoteką.

Portal RynekPierwotny.pl postanowił o zdanie zapytać samych deweloperów i Polski Związek Firm Deweloperskich.

mec. Konrad Płochocki, Polski Związek Firm Deweloperskich

Założenia Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydają się być sprzeczne z polityką Rządu, który od początku kadencji kładzie nacisk na wspieranie małych i średnich przedsiębiorstw. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy stał się podstawą funkcjonowania 90% firm i pozwolił na rozwój małych i średnich polskich rodzinnych firm deweloperskich, nie dopuszczając do zdominowania rynku przez małą grupę największych podmiotów.

Musimy zdać sobie sprawę, że likwidacja samodzielnego otwartego rachunku powierniczego jest tak naprawdę likwidacją rachunku otwartego w ogóle. Na rynku nie ma innego instrumentu funkcjonującego na zasadach rachunku otwartego z gwarancją ubezpieczeniową. Dodatkowo gwarancja bankowa wymaga przedstawienia drugi raz takich samych zabezpieczeń jak przy postępowaniu kredytowym, co oznacza, że z punktu widzenia ekonomicznego ten instrument nie różni się w żaden sposób od rachunku zamkniętego.
Co więcej, UOKiK nie dysponuje żadnymi przykładami na to, że mieszkaniowy otwarty rachunek powierniczy nie zapewnił należytej ochrony klientom od czasu jego wprowadzenia, czyli od 2012 roku.

W związku z tym, że propozycje dotyczące rachunku otwartego idą w poprzek programów rządowych, które miały wspierać małe i średnie polskie przedsiębiorstwa, spodziewamy się, że Rada Ministrów skrytykuje ten pomysł, ponieważ likwidacja mieszkaniowego otwartego rachunku powierniczego oznaczałaby uprzywilejowanie największych międzynarodowych firm, które mają dostęp do kapitału zagranicznego, a to będzie oznaczało wyparcie rodzimych firm z rynku.

Branża jest otwarta na zmiany w ustawie deweloperskiej i dostrzegamy potrzebę doprecyzowania niektórych zapisów, natomiast 5 lat funkcjonowania ustawy deweloperskiej pokazało, że jest to niezwykle restrykcyjny instrument - jeden z najbardziej rygorystycznych w Europie. Ostrzejsze regulacje występują jedynie w krajach takich jak np. Dania, które są kilkukrotnie bogatsze od Polski, a ceny mieszkań są nieporównywalnie wyższe od cen mieszkań w Polsce. Porównując sytuację do innych krajów europejskich z naszego regionu, takich jak Litwa, Łotwa, Estonia, Węgry, Niemcy, Austria, Hiszpania, Francja czy Wielka Brytania, to regulacje dotyczące kupowania mieszkań od deweloperów są w tych krajach dużo łagodniejsze niż w Polsce.

Andrzej Gutowski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development

W naszej ocenie wprowadzenie rozwiązań służących bezpieczeństwu nabywców mieszkań to dobry pomysł, zarówno jeśli chodzi o mieszkaniowe rachunki powiernicze jak i umowy rezerwacyjne. Ronson w przypadku swoich klientów zawsze elastycznie podchodził do wysokości opłaty rezerwacyjnej, która w razie konieczności podlegała całkowitemu zwrotowi.

Pewne zastrzeżenie może budzić natomiast rozwiązanie, które zakłada tworzenie zamkniętych lub otwartych rachunków powierniczych z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. W obu przypadkach, niezależnie od tego jaki typ rachunku wybierze deweloper dla danej inwestycji, będzie musiał posiłkować się odpowiednim wsparciem banków. W przypadku rachunku zamkniętego deweloper będzie musiał sfinansować projekt z własnych środków, ponieważ rachunek będzie mógł być zamknięty dopiero po ustanowieniu prawa odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. W przypadku rachunku otwartego - deweloper będzie musiał ponieść natomiast koszty gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej.

Podsumowując, i w jednym i drugim przypadku, koszty poniesione przez dewelopera, odbiją się bezpośrednio na klientach poprzez wyższe koszty mieszkań.

Jan Jarosławski, prawnik w Skanska Residential Development Poland

Wprowadzenie proponowanych przez UOKIK zmian w ustawie deweloperskiej pociągnęłoby za sobą zarówno pozytywne, jak i negatywne skutki dla nabywców mieszkań. Z jednej strony, likwidacja instytucji otwartego rachunku powierniczego bez dodatkowych zabezpieczeń może skutkować zwiększeniem stopnia bezpieczeństwa nabywcy mieszkania. Na pewno pozytywnie należy ocenić propozycję, aby obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku finansującego inwestycję na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Dobrym pomysłem jest uregulowanie umów rezerwacyjnych, ponieważ aktualnie można spotkać się z podmiotami, które po pierwsze – wymagają od nabywcy zawarcia umowy rezerwacyjnej z obowiązkiem wpłaty określonej kwoty przed zawarciem umowy deweloperskiej, a po drugie – wiążą się z ryzykiem utraty straty wpłaconych pieniędzy, jeżeli ostatecznie do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie. Te praktyki należy niewątpliwie uznać za niekorzystne dla klientów.

Z drugiej jednak strony warto zauważyć, że obowiązek powiązania kolejnych wypłat z otwartego rachunku powierniczego z faktycznym postępem robót na budowie, trudno będzie w praktyce wyegzekwować, ponieważ ocena postępu prac na budowie nie jest kryterium obiektywnie mierzalnym i może być różnorodnie rozumiana. Ustawodawca musi też zawsze brać pod uwagę fakt, że każda regulacja nakładająca dodatkowe obowiązki na przedsiębiorców rodzi dodatkowe koszty, które ostatecznie zawsze obciążą kieszeń klienta. W przypadku proponowanej nowelizacji na pewno dodatkowy koszt dla nabywcy wywołają wzrost kosztów finansowych po stronie dewelopera, wynikający z gorszej dostępności środków na finansowanie budowy, koszt dodatkowego zabezpieczenia otwartego rachunku powierniczego w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej, jak również wzrost kosztów prowadzenia rachunku powierniczego przez bank, który niewątpliwie pojawi się, jeżeli w proponowany sposób wzrosną obciążenia legislacyjne i ryzyko dla banku prowadzącego rachunek powierniczy. Dalszy wzrost obciążeń deweloperów może również spowodować usunięcie z rynku deweloperskiego drobniejszych graczy, dla których dodatkowe obciążenia mogą okazać się nie do uniesienia.

Decyzja o wprowadzeniu proponowanych przez UOKIK zmian będzie zatem wymagała rozważenia interesów uczestników rynku i oceny, czy z punktu widzenia regulatora istotniejszym jest podniesienie poziomu bezpieczeństwa nabywcy, czy zgoda na dalsze podwyżki cen mieszkań, które już w tej chwili są dla wielu klientów nieosiągalne.

Łukasz Szumny, dyrektor sprzedaży oddział Kraków HSD Arrow Sp. z o.o.

Każde rozwiązanie które podnosi poziom bezpieczeństwa transakcji dla klienta kupującego przyjmiemy z zadowoleniem. Zmiany o których mowa w większości są już przez naszą spółkę praktykowane. Rachunek powierniczy zakładamy na każdy etap inwestycji a środki są zwalniane dopiero po zrealizowaniu konkretnego etapu budowy oraz weryfikacji przez inspektora z banku. W przypadku naszych klientów wpłaty za miejsca postojowe czy komórki lokatorskie dokonywane są również na rachunek powierniczy a nie bieżący jak to robi większość deweloperów. Procedura dotycząca gotowych mieszkań nie do końca nas dotyczy, gdyż wszystkie inwestycje mamy sprzedane na etapie stanu surowego, ale proponowane zmiany oceniam pozytywnie i nie widzę powodu, dla którego klient który kupuje gotowe mieszkanie miałby być gorzej chroniony niż ten kupujący na etapie budowy. Zmiany w umowach rezerwacyjnych które są proponowane przez naszą spółkę zostały wprowadzone już w zeszłym roku, pobieramy kaucję w wysokości 2000 zł i dajemy czas klientowi na przebrnięcie procesu kredytowego. Nowelizacja na pewno jeszcze bardziej zabezpieczy klientów kupujących natomiast należy pamiętać, że wprowadzenie dodatkowych ubezpieczeń będzie generowało koszty co może w dłuższej perspektywie doprowadzić do wzrostu cen.

Joanna Zaremba-Śmietańska, prezes Grupy Deweloperskiej Geo

Proponowany projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej ma swoje lepsze i gorsze punkty. Obecnie wpłaty klientów powiązane z etapami budowy, stosujemy na życzenie nabywcy. Kontrola deweloperów przez banki, a także objęcie ustawą deweloperską garaży i innych “dodatków” jest jak najbardziej w porządku. Co do umowy rezerwacyjnej, nie podpisujemy jej na czas procedury uzyskania kredytu przez klienta, ponieważ banki robią to na podstawie umowy deweloperskiej. W naszych umowach rezerwacyjnych, obowiązujących 2 tygodnie, opłata wynosi 700 zł. W umowach deweloperskich na życzenie klienta jest wprowadzany zapis, że w przypadku nieuzyskania kredytu, zwracamy wszystkie wpłaty. Bezsensownym zapisem nowych regulacji jest stosowanie prospektu informacyjnego i rachunku powierniczego po zakończeniu budowy i uzyskaniu PnU. Można zabezpieczyć klienta w prostszy sposób np. 10/90 albo pierwsza wpłata na poziomie np. 5 000 zł.

Marek Szmolke, prezes Grupy Deweloperskiej Start

Likwidacja otwartego rachunku powierniczego zdecydowanie utrudni wejście na rynek deweloperski nowym firmom. Nie będą one mogły otrzymać 100% finansowania inwestycji. Takie rozwiązanie sprowadza się do założenia, że finansowanie będzie musiało odbywać się w formie kredytu lub ze środków własnych, na co będą mogli pozwolić sobie jedynie deweloperzy z bardzo dużym kapitałem rezerwowym. Od momentu wejścia w życie tej ustawy, deweloperzy będą musieli samodzielnie zagwarantować wybudowanie całej inwestycji, począwszy od zakupu nieruchomości, aż do prac wykończeniowych. Firmy działające w naszej branży i tak bardzo dużo muszą zainwestować jeszcze przed przekazaniem mieszkania, a po wprowadzeniu tej ustawy będziemy musieli finansować całość.

Magdalena Stępień, Radca Prawny w Turcza Kancelaria Radców Prawnych, obsługa prawna Duda Development

Proponowane zmiany po części należy ocenić pozytywnie, ponieważ są one częściowo zbieżne z praktyką obrotu na rynku pierwotnym. Deweloperzy, pomimo braku regulacji ustawowej, i tak często stosują rozwiązania zabezpieczające nabywców proponowane przez UOKiK. Przykładem może być wpłata opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy, uzależnienie wypłat z otwartych rachunków powierniczych od weryfikacji przez bank postępu robót czy wprowadzenie w umowie deweloperskiej postanowień zapewniających bezciężarowe odłączenie nabywanego lokalu czy domu po zapłacie całkowitej ceny sprzedaży.

Należy jednak zwrócić uwagę, że pomysł likwidacji otwartych rachunków powierniczych bez dodatkowych zabezpieczeń, wobec powszechności stosowania tej formy zabezpieczenia przez deweloperów, skutkować może wzrostem kosztów inwestycji, co docelowo może z kolei oznaczać wyższe ceny oferowanych lokali, a w konsekwencji odbić się na konsumentach, tj. nabywcach lokali i domów z rynku pierwotnego.

Na tym etapie prac – znając jedynie założenia projektu ustawy – trudno jednak ustosunkować się szczegółowo do proponowanych zmian. Analizie należy poddać projekt ustawy nowelizującej, po jego przygotowaniu przez UOKiK.

Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum, realizującej inwestycję Park Leśny Bronowice

Nowa ustawa deweloperska budzi poważne wątpliwości ze względu na brak możliwości prowadzenia otwartych rachunków powierniczych i zastąpienie ich rachunkami zamkniętymi. Ograniczy to działanie firm deweloperskich na rynku, a także spowoduje znaczący wzrost kosztów kredytów deweloperskich. Zwiększy się ryzyko banków i znacząco wzrosną odsetki, które trzeba będzie zapłacić od całej kwoty kredytu. Takie przepisy będą preferencyjne wyłącznie dla dużych deweloperów, którzy samodzielnie finansują swoje inwestycje. Konsekwencją czego będzie znaczny wzrost cen mieszkań. Pozostałe zmiany w większości są już obecne w danej chwili, ponieważ wymuszają to konsumenci bądź banki finansujące kredyty mieszkaniowe.