Nowe mieszkania: czego właściwie szukają Polacy?

Przeczytaj także: Jakie mieszkania najszybciej znikają z oferty deweloperów?

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl statystyki mieszkań sprzedanych przez firmy deweloperskie są przede wszystkim odzwierciedleniem aktywności inwestycyjnej popytu efektywnego na rynku pierwotnym. Z kolei dane dotyczące zapytań użytkowników przeglądających bazy danych wyszukiwarek serwisów nieruchomościowych, to już efekt kombinacji działań zarówno popytu efektywnego jak i potencjalnego, a więc niejako odłożonego w czasie.

O odpowiednie lokum pytają bowiem nie tylko te osoby, które mają zamiar oraz możliwości przeprowadzenia transakcji w bezpośredniej perspektywie, ale także ci, którzy planują zakup nowego mieszkania w bliżej nieokreślonej przyszłości. Można więc założyć, że przedmiotowe zapytania z dużym prawdopodobieństwem mogą być odzwierciedleniem trendów popytowych, jakie będą obowiązywać w przyszłości. Są bowiem wynikiem zainteresowania i deklarowanych preferencji bardzo istotnej statystycznie grupy potencjalnych klientów deweloperskich biur sprzedaży.

Jest rzeczą powszechnie wiadomą, że praktycznie „od zawsze” najchętniej nabywane przez rodaków nowe mieszkania to lokale dwupokojowe. Sytuacja ta zgodnie z przewidywaniami nie uległa większej zmianie także w ubiegłym roku. Jak wynika ze statystyk portalu RynekPierwotny.pl, „dwójki” w dalszym ciągu zdecydowanie królują w preferencjach amatorów rodzimych mieszkań deweloperskich, osiągając w skali całego kraju udział w sprzedaży na poziomie 42,6 proc.

Tymczasem w statystykach zapytań lokale dwupokojowe osiągają wyraźnie niższy o około 8 p.p. poziom rzędu 34,5 proc. Tym sposobem zrównały się praktycznie z zainteresowaniem internautów mieszkaniami 3-pokojowymi, w przypadku których zapytania mają udział niemal identyczny z odsetkiem sprzedaży (33,6% vs. 34,4%). Równie ciekawie wygląda sytuacja w przypadku lokali największych, a więc cztero- i pięciopokojowych. Według statystyk bazy danych portalu RynekPierwotny.pl udział w sprzedaży takich lokali wynosi odpowiednio 10,7 oraz 1,5 proc. przy udziale zapytań na poziomie 18,8 i 4,0 proc. Mamy więc tu znacznie większe zainteresowanie niż realny poziom transakcji. Może to być efektem nienadążania w rodzimych warunkach gospodarczo-ekonomicznych możliwości budżetowych rodaków za ich realnymi potrzebami i marzeniami o dużym, wygodnym i funkcjonalnym lokum.

Warto też zwrócić uwagę na rozkład zapytań o nowe mieszkania w poszczególnych miastach. Rekordowe zainteresowanie skromnymi „dwójkami” przy jednocześnie najmniejszym w przypadku największych mieszkań występuje w Gdyni, a więc mieście o rekordowych wzrostach cen w ostatnich dwóch latach. Odwrotna sytuacja występuje na rynku stołecznym, co należy tłumaczyć największą zasobnością tutejszej klienteli deweloperskich biur sprzedaży, niezależnie od najwyższych w skali kraju cen mieszkań z pierwszej ręki.

Rosnące zainteresowanie większymi mieszkaniami dodatkowo potwierdza struktura zapytań portalu RynekPierwotny.pl dotycząca powierzchni użytkowej mieszkań deweloperskich w ubiegłym roku. W tym przypadku odsetek zapytań o najbardziej popularne mieszkania wielkości 35-50 mkw. rzędu 28,4 proc. był mniejszy o 7,2 p.p. od udziału takich mieszkań w sprzedaży. Dokładnie odwrotnie ma się sytuacja z dużymi lokalami o pow. 65-80 mkw., gdzie odsetek zainteresowania na poziomie 21,9 proc. przewyższa udział w sprzedaży deweloperów w identycznym zakresie 7,2 proc.

Natomiast szczególnym wyjątkiem potwierdzającym wyżej opisaną regułę są lokale o powierzchni do 25 mkw., a więc niejako zakazane przez krajowe przepisy „mikrokawalerki”, sprzedawane jako lokale użytkowe z trzykrotnie wyższym od „mieszkaniowego” podatkiem VAT. W tym przypadku udział takich lokali w ogólnej sprzedaży deweloperów wyniósł w ub. roku zaledwie 0,6 proc. Jak jednak widać w załączonej tabeli, wolumen zapytań w największych miastach o najbardziej skompresowane mieszkania wyraźnie przekracza poziom 4 proc., kilkukrotnie przewyższając ich realną dostępność. Wniosek jest oczywisty: wprowadzenie limitu powierzchni budowanych mieszkań było nie tylko działaniem merytorycznie nieuzasadnionym, ale przede wszystkim antyrynkowym.

Jarosław Jędrzyński, portal