Mieszkania z rynku wtórnego - ceny wzrosły bardziej tylko na Słowacji

W ostatnich latach używane mieszkania w Polsce drożały zdecydowanie szybciej niż nowe. Kulminacja tego zjawiska miała miejsce w I kw. 2020 r., kiedy ceny na rynku wtórnym wzrosły aż o 15,1%, a nowe o 6,5%. Różnica wyniosła więc aż 8,6 p.p. i była najwyższa odkąd dostępne są dane Eurostatu. Jeszcze wyraźniej tą różnicę widać w dłuższym okresie. W ciągu ostatnich 7 lat ceny nowych mieszkań wzrosły o 25%, a używanych aż o 43%.

Dlaczego ceny używanych mieszkań tak mocno wzrosły

Tak duże podwyżki na rynku wtórnym wynikały z kilku przyczyn. Po pierwsze wiele osób zaczęło zarabiać na tzw. flippingu. Chodzi o kupowanie tanich lokali, ich remontowanie i sprzedawanie po znacznie wyższej cenie. Skala zjawiska przybrała takie rozmiary, że doprowadziła do znaczących wzrostów cen. Poza tym używane mieszkania były znacznie tańsze niż nowe. Znaczne wzrosty były więc akceptowane przez kupujących, ponieważ mimo podwyżek ceny i tak były niższe niż nowych lokali.

Warto też wspomnieć o tym, że w ostatnim czasie coraz więcej mówi się o zaletach starych osiedli w stosunku do tych budowanych obecnie. Chodzi m in. o więcej zielonej przestrzeni wypoczynkowej, dostępność sklepów, szkół, komunikacji miejskiej. Nowe budynki mają oczywiście wiele zalet, ale powstają znacznie bliżej siebie, więc terenów zielonych jest niewiele. Poza tym trzeba będzie czekać wiele lat na rozwój infrastruktury do poziomu dostępnego na starych osiedlach.

Nowe mieszkania wciąż są jednak droższe od używanych

Na rynku pierwotnym ceny rosły co prawda wolniej, ale warto podkreślić że i tak są wyższe niż na wtórnym. Z danych NBP wynika, że wśród 15 największych miast tylko w Rzeszowie nowe lokale są przeciętnie tańsze niż używane. Warto też dodać, że sytuacja była różna w zależności od miasta. Dla przykładu na rynku pierwotnym w Rzeszowie, Opolu i Wrocławiu ceny transakcyjne w I kw. były o ok. 20% wyższe niż przed rokiem. Na rynku wtórym w tych miastach wzrosty były mniejsze.

Co dalej z cenami mieszkań

Bardzo trudno teraz przewidzieć co będzie dalej z cenami mieszkań. Z jednej strony mamy bowiem ograniczenia w dostępności kredytów hipotecznych i obawy klientów przed zadłużaniem się. Jeśli do tego dojdzie masowa wyprzedaż mieszkań kupowanych wcześniej z myślą o zarabianiu na wynajmie, to ceny mogą istotnie spaść. Z drugiej strony kredyty hipoteczne są teraz najtańsze w historii, co po uspokojeniu nastrojów może być paliwem dla dalszych mocnych wzrostów cen. Naszym zdaniem najbardziej prawdopodobny jest jednak scenariusz ich stabilizacji, czyli pozostawania na poziomie +–5% stawek obserwowanych w IV kw. 2019 r.