Ceny mieszkań stabilne, rozstrzygnięcie jesienią

Przeczytaj także: Rosną ceny mieszkań i wymagania co do wkładu własnego

Jak wynika z danych zaprezentowanych przez Expandera i Rentier.io, w większości analizowanych miast ceny mieszkań są podobne jak w marcu, a różnice wahają się w zakresie od -3% do +2%. Jedynym godnym podkreślenia przypadkiem jest Białystok, gdzie obecne stawki są o 6% niższe. Podobną stabilizację widać również w opublikowanych przez NBP danych za II kwartał.

Autorzy raportu przypominają jednak, że przed tym okresem ceny mieszkań notowały dość wyraźne wzrosty. Z tego też względu w ujęciu rocznym stawki we wszystkich 16 wziętych pod lupę miastach są o przeciętnie 12% wyższe. W tym przypadku na uwagę zasługuje Radom ze wzrostem sięgającym 18% i ponownie Białystok, gdzie mieszkania zdrożały jedynie o 1%.

Argumenty za tym, że ceny mieszkań zaczną spadać

Stabilizacja cen obserwowana w ostatnich miesiącach nie będzie trwała wiecznie. Jedną z możliwości jest to, że jesienią stawki zaczną spadać. Jest kilka przyczyn dlaczego tak może się zdarzyć.

Po pierwsze warto pamiętać, że pandemia wcale się nie skończyła, a wręcz mamy więcej przypadków niż wiosną, a jasienia może być jeszcze gorzej. To może przełożyć się na ponowne pogorszenie się sytuacji gospodarczej i nastojów potencjalnych nabywców mieszkań. Jeśli ktoś obawia się utraty pracy, to nie zadłuży się na kilkaset tysięcy złotych, nawet gdyby miał wysoką zdolność kredytową, a oprocentowanie kredytu było niewiarygodnie niskie.

Kolejna kwestia to potencjalne problemy tzw. fliperów i inwestorów, którzy kupili mieszkania na wynajem. Fliperzy kupowali mieszkania, remontowali je i wystawiali do sprzedaży po znacznie wyższej cenie. Część z nich obecnie nie może sprzedać takich mieszkań, gdyż ruch na rynku się zmniejszył. Ci, którzy zakupu dokonali za własne pieniądze mogą poczekać na kupca, choć to dla nich pewien problem, bo zamraża ich kapitał i nie pozwala dalej zarabiać.

Inni, którzy mieszkanie kupili za kredyt, są w gorszej sytuacji. Właśnie skończyły im się wakacje kredytowe i każdy miesiąc oczekiwania na kupca to nie tylko koszt utrzymania mieszkania, ale też konieczność zapłacenia raty kredytu. Za chwilę mogą więc być zmuszeni do wymuszonej sprzedaży po niskiej cenie. W podobnej sytuacji jest część inwestorów, którzy kupili mieszkania na wynajem. Jeśli studenci w nadchodzącym roku akademickim będą uczyć się zdalnie z rodzinnych domów, to mogą zrezygnować z najmu mieszkań. Puste mieszkania będą tylko generowały koszty i mogą doprowadzić do konieczności ich sprzedaży po niskich cenach.

Popyt na mieszkania może też obniżać słaba dostępność kredytów hipotecznych. W ostatnich miesiącach większość banków podwyższyła wymagany wkład własny z 10% do 20% lub nawet 30%. Żeby uzyskać kredyt na mieszkanie o wartości 300 000 zł zwykle trzeba więc posiadać przynajmniej 60 000 zł oszczędności. Poza tym banki niechętnie udzielają kredytów osobom, które mają inne źródło dochodu niż umowa o pracę.

Duże znaczenie ma też branża w jakiej ktoś pracuje. Jeśli jest to branża, która ucierpiała na skutek pandemii, to nawet jeśli ktoś ma umowę o pracę, to kredytu nie dostanie, ponieważ banki obawiają się, że za chwilę taka osoba może stracić pracę.

Jest też kwestia demografii. W latach 90-tych i później rodziło się znacznie mniej dzieci niż w latach 80-tych. To powoduje, że kurczy się liczba Polaków, którzy będą kupowali mieszkania. Dla przykładu obecnie jest ok. 6 mln osób w wieku 25-35 lat. Już za 5 lat takich osób będzie tylko ok. 5 milionów. Oczywiście ten proces trwał już wcześniej, ale w ostatnich latach z naddatkiem zrekompensował to napływ ok,. 1,5 mln obcokrajowców, głównie Ukraińców. W kolejnych latach ubytek młodych zdecydowanie przyspieszy, a napływ imigrantów może spowolnić. Spadnie więc popyt zarówno na najem jak i na mieszkania, a wraz z nimi ceny.

Argumenty za tym, że ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć

Epidemia nie będzie trwała wiecznie. W końcu pojawi się szczepionka i skuteczne leki. Obecnie możemy mieć więc do czynienia z tylko chwilowym zatrzymaniem wzrostów cen. Gdy tylko obawy o utratę pracy miną, to popyt na mieszkania powróci, ponieważ mamy jeden z najniższych w Europie wskaźników liczby mieszkań na 1000 mieszkańców. Żeby dorównać do średniej potrzebujemy około 2 mln mieszkań. Co ciekawe popyt widać nawet teraz. Według BIK w czerwcu i lipcu złożono niemal tyle samo wniosków o kredyty hipoteczne co przed rokiem.

Wzrostom cen mieszkań będą też sprzyjały najniższe w historii stopy procentowe. Średnie oprocentowanie kredytu z wkładem własnym na poziomie 25% wynosi zaledwie 2,57%. Co prawda problemem jest dostępność kredytów, ale w ostatnim czasie widać już pierwsze zmiany zmniejszające ograniczenia kredytowe w bankach.

Niskie stopy procentowa sprawiają również, że zamożni inwestorzy nie mają gdzie lokować swoich oszczędności. Mogą więc kupować mieszkania, aby w ten sposób uchronić je przed inflacją. Dla nich nie ma większego znaczenia fakt, że w najbliższych miesiącach mogą nie znaleźć najemców. Oni działają bowiem długoterminowo. Wiedzą, że pandemia za rok czy dwa się skończy. Poza tym w długim terminie ceny mieszkań będą rosły wraz z poziomem naszych wynagrodzeń. Skoro chcemy zarabiać tak jak na zachodzie, to niestety musimy się przygotować również na to, że ceny mieszkań będzie mieli takie jak tam.

Warto też dodać, że sytuacja na rynku najmu wcale nie musi się bardzo pogorszyć. Nawet jeśli studenci będą uczyli się w dużej mierze zdalnie, to wielu z nich może niechętnie wracać do rodzinnego domu. Jeśli ktoś już zażył „wolności”, czyli życia bez nadzoru rodziców, zdobył na studiach nowych przyjaciół i przyzwyczaił się do nowego miasta, to o ile tylko będzie to możliwe, będzie chciał ten stan utrzymać. Nauka zdalna może więc odbywać się w wynajmowanym mieszkaniu. To jednak pod warunkiem, że student będzie miał pieniądze na najem, czyli jeśli będzie miał pracę lub jeśli otrzyma pieniądze od rodziców.

Jeśli chodzi o kwestie demograficzne, to nie można wykluczyć, że po raz kolejny rozwiążą ją imigranci. Co prawda wydaje się, że ich napływ spowolni, ale nie ma całkowitej pewności w tym zakresie. Dla przykładu obecna sytuacja na Białorusi może doprowadzić do tego, że niedługo z tego kierunku będą masowo napływali do nas ludzie, którzy będą potrzebowali miejsca do zamieszkania.

Kolejna kwestia jest taka, że nawet gdyby młodych i imigrantów było mniej, to ceny i tak mogą rosnąć. Cena zależy bowiem nie tylko od popytu, ale też od podaży. Tymczasem deweloperzy zdecydowanie ograniczyli liczbę mieszkań w budowie. Według GUS w pierwszym półroczu rozpoczęli budowę 53,5 tysiąca mieszkań, czyli o prawie 20% mniej niż przed rokiem. Dostosowując podaż to popytu deweloperzy mogą więc windować ceny nawet przy zmniejszającym się popycie.

Podsumowując – obecnie ceny mieszkań ustabilizowały się na poziomie z marca i trwa oczekiwanie na to co przyniesie jesień. Im mocniejsze będzie kolejne uderzenie pandemii im dłużej będziemy musieli się z nią mierzyć, tym większa szansa na spadki cen mieszkań. Jeśli po raz kolejny uda nam się w miarę łagodnie przejść uderzenie koronawirusa i jeśli wkrótce pojawi się szczepionka, to ceny ponownie mogą zacząć rosnąć.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 52 861 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lipcu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.