Nieruchomość sąsiednia. Czym jest i jak wpływa na decyzję o warunkach zabudowy?

Przeczytaj także: Pozwolenie na budowę łatwo unieważnić

Gdzie można zbudować dom?

Nie w każdym miejscu możliwe jest zbudowanie domu lub innego obiektu architektonicznego.

Jeżeli dla danego obszaru nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dla zrealizowania inwestycji należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Takie orzeczenie wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Formularz wniosku dostępny jest w każdym urzędzie, ale oczywiście można też skorzystać z wersji elektronicznej.

We wniosku należy wskazać granice działki, planowany sposób jej zagospodarowania razem z charakterystyką zabudowy i otoczenia, parametry techniczne inwestycje, zapotrzebowanie na wodę, energię elektryczną i sposób odprowadzania ścieków.

Warunki zabudowy – wymagania

Warunki zabudowy nie są wydawane z automatu. Wnioskodawca, a właściwie jego nieruchomość musi spełniać szereg wymogów określonych w przepisach prawa. Nieruchomość powinna w szczególności mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub ewentualnie pośrednio przez drogę prywatną, uzbrojenie lub projektowane uzbrojenie, a do tego nieruchomość nie może być objęta przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę.

No i oczywiście kwestia sąsiedztwa. Zgodnie z regulacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na tej podstawie było można ustalić parametry nowej zabudowy. To warunek, który najczęściej weryfikuje plany zabudowy.

Czym jest nieruchomość sąsiednia?

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brakuje legalnej definicji nieruchomości sąsiedniej lub działki sąsiedniej. Z tego powodu między organami administracji publicznej a wnioskodawcami dochodzi często do sporów. Na szczęście większość podmiotów przyjmuje korzystniejszą dla właścicieli nieruchomości interpretację.

Nieruchomością sąsiednią określa się zatem nie tylko tę położoną bezpośrednio obok, ale tę korzystającą chociażby z tej samej drogi publicznej. Co do zasady zatem działka sąsiednia może być położona nawet kilka kilometrów dalej. Kwestię możności lub niemożności wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, położonej w otoczeniu pól, zawsze trzeba zatem rozpatrywać indywidualnie biorąc pod uwagę wiele różnych czynników.

Co zrobić w przypadku negatywnej decyzji?

Warto przy tym pamiętać, że postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne. Oznacza to, że decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta nie musi być wiążąca. Właściciel nieruchomości niezadowolony z wydanego orzeczenia może wnieść od niego odwołanie. Robi się to za pośrednictwem organu I instancji, do organu wyższego rzędu. W tym przypadku powinno być to natomiast SKO, czyli Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Ostatnią deską ratunku są natomiast sądy administracyjne. W decyzji SKO znajdziemy pouczenie o możliwości wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a dalej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jeżeli to wszystko nie pomoże nieruchomość lepiej sprzedać i rozejrzeć się za taką, która spełni wymagania i umożliwi legalne wybudowanie obiektu. Szukający atrakcyjnych nieruchomości niejednokrotnie decydują się na współpracę z pośrednikami, którzy załatwiają za nich wszelkie administracyjne formalności.

Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. - portal