Gdzie koronawirus najbardziej obniżył ceny mieszkań?

Przeczytaj także: Kryzys a ceny mieszkań: wyraźne różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym

Spadki w 6 dzielnicach, Praga Północ z największym wzrostem

W stolicy w porównaniu do października ceny rosną najbardziej na Pradze Północ, w Rembertowie, Śródmieściu i na Mokotowie. Rok do roku z największymi wzrostami mamy do czynienia również w Rembertowie, na Ochocie, Ursynowie i Targówku. Patrząc miesiąc do miesiąca spadki dotyczą Wesołej, Woli i Ursusa. W dzielnicach gdzie liczba ogłoszeń jest tradycyjnie największa z odczuwalną zmianą cen mamy do czynienia na Mokotowie, który odpowiada za 22% podaży ogłoszeń. W perspektywie 12 miesięcy w żadnej z dzielnic nie odnotowano spadku cen.

Kraków: Bronowice, Czyżyny i Pogórze Duchackie – tu ceny spadły najbardziej

W Grodzie Kraka ceny spadły w 5 dzielnicach, natomiast wzrosty odnotowujemy w 13. W większości ruchy cen są niewielkie, warto jednak zwrócić uwagę na Zwierzyniec, Prądnik Biały i Nową Hutę oraz Bronowice. Rok do roku we wszystkich dzielnicach obserwujemy wzrost ofertowych cen mieszkań - największe na Swoszowicach w Łagiewnikach i Zwierzyńcu.

Poznań – spadki cen także rok do roku

Z ciekawą sytuacją mamy do czynienia w stolicy Wielkopolski. Duże jednomiesięczne wzrosty cen w dzielnicach takich jak Piątkowo i Centrum występują równocześnie z podobnej wielkości spadkami na Naramowicach, Śródce, Dębcu. Tak duże wahania cen spowodowane są małą podażą mieszkań na sprzedaż w tych dzielnicach. Ze sporym spadkiem cen mamy do czynienia również na Grunwaldzie, gdzie ogłoszeń sprzedaży pojawia się dużo - 16% wszystkich ogłoszeń w Poznaniu. Patrząc nieco szerzej w przypadku Poznania na dynamikę zmian cen wpływa także zjawisko wyludniania się dzielnic centralnych na rzecz przedmieść i sąsiednich miejscowości. Podsumowując, wzrosty dotyczą 5 rejonów, natomiast spadki aż 11. Co ciekawe w przypadku Strzeszyna, Śródki i Centrum ceny spadły również rok do roku – taką sytuację obserwujemy jeszcze tylko w Gdańsku, gdzie popyt przed pandemią napędzany był po części przez inwestorów z rynku najmu krótkoterminowego.

Stabilna sytuacja we Wrocławiu

Ze stosunkowo stabilną sytuacją mamy do czynienia we Wrocławiu, sprzedający maję znacząco wyższe oczekiwania cenowe tylko w Fabrycznej, największe spadki odnotowujemy na Starym Mieście. Rok do roku wszędzie wystąpiły wzrosty cen – największe na Psim Polu.

Łódź - spadki cen z jednym wyjątkiem

W Łodzi w listopadzie ceny niemal solidarnie spadały, jedynym wyjątkiem jest Górna, gdzie odnotowujemy wzrost oczekiwań sprzedających. Rok do roku ceny ofertowe wzrosły we wszystkich dzielnicach, najbardziej w Śródmieściu i na Bałutach, gdzie mamy do czynienia ze wzrostem o ponad 10%.

Gdańsk – korekta cen, nawet minus 10% rok do roku

W Gdańsku liderem wzrostów zarówno tych miesięcznych jak i rok do roku są Siedlce. Mamy tu do czynienia z imponującymi wzrostami oczekiwań sprzedających. Tak duże zmiany cen może tłumaczyć trzykrotny wzrost liczby ogłoszeń w tej dzielnicy. Jeśli połączymy to ze wzrostem podaży lokali nowych o podwyższonym standardzie oraz faktem, że ta dzielnica odpowiada za około 4% podaży to mamy pełen obraz sytuacji. W dzielnicach gdzie ogłoszeń sprzedaży jest dużo znaczące zmiany obserwujemy w dzielnicach Łostowice i Jasień, które odpowiadają łącznie za 19% podaży ogłoszeń w Gdańsku. Spadki w Brzeźnie Oliwie i Zaspie następują z bardzo wysokich poziomów cenowych. Z wymienionych wyżej ceny rok do roku zdołały obronić się tylko na Oliwie.

Trend wzrostowy z nielicznymi wyjątkami utrzymuje się w Warszawie i Krakowie. Ze stosunkowo stabilną sytuacją mamy do czynienia we Wrocławiu. Liderami spadków Poznań, Gdańsk, gdzie w wielu dzielnicach obserwujemy niższe ceny niż rok temu. Miesiąc do miesiąca taniej jest również w Łodzi. Czy oznacza to zwiastun lepszych czasów dla kupujących? Wiele zależy od sytuacji epidemicznej oraz działań rządu i banku centralnego.

Niepewna sytuacja gospodarcza może powodować odłożenie planów zakupu mieszkania przez statystycznych Kowalskich. Z drugiej strony niskie stopy procentowe skłaniają do inwestycji w nieruchomości, które tradycyjnie uważane są za bezpieczną przystań w trudnych czasach. Inwestorzy zdają się ponadto akceptować niższą stopę zwrotu z wynajmu, coraz częściej satysfakcjonuje ich ochrona kapitału.

O kierunku cen w przyszłym roku zadecydują jednak jak zwykle główne wskaźniki makroekonomiczne takie jak stopa bezrobocia, produkt krajowy brutto, poziom inflacji oraz powiązane z nią i wspomniane wyżej stopy procentowe.

Michał Guzowski
Główny analityk