Nowe mieszkania od deweloperów - listopad 2022

Przeczytaj także: Nowe mieszkania od deweloperów - październik 2022

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w okresie 10 miesięcy tego roku banki udzieliły niespełna 121 tys. kredytów hipotecznych, czyli niemal o połowę mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Lekkim optymizmem może jedynie napawać fakt, że w październiku zatrzymał się spadek liczby udzielonych kredytów. Zwracamy uwagę, że w listopadzie BIK zweryfikowało w dół swoje wcześniejsze dane dotyczące akcji kredytowej we wrześniu. Zamiast 7% odbicia był 2% spadek liczby udzielonych kredytów.

BIK mówi wręcz o katastrofie na rynku kredytów mieszkaniowych. Przyczyniła się do tego seria podwyżek stóp procentowych, zapoczątkowana przed rokiem, przez Radę Polityki Pieniężnej oraz marcowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która nakazała bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o 5 pkt proc. W ocenie wielu ekspertów ten tzw. bufor bezpieczeństwa powinien być już obniżany, albo uzależniony od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy. Z postulatem w tej sprawie wystąpił Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Związek Banków Polskich. W listopadzie KNF odpowiedziała deweloperom, żeby obniżyli swoje marże (obniżyli ceny), jeśli chcą poprawić możliwości finansowe swoich potencjalnych klientów. Odpowiedź dla banków nie była już tak kategoryczna. KNF zadeklarował gotowość do dyskusji, choć należy podkreślić, że złagodzenie rekomendacji miałoby dotyczyć wyłącznie kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu (zmienianym co 5 lub co 7 lat). Tymczasem, po czerwcowym tąpnięciu sprzedaży nowych mieszkań i jej delikatnych wzrostach w kolejnych czterech miesiącach, listopad przyniósł gwałtowne pogorszenie wyników.

Popyt

Z listopadowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie niespełna 2,7 tys. mieszkań, co jest wynikiem gorszym od październikowego aż o 17%. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest bowiem inna.

Tylko katowiccy i wrocławscy deweloperzy mogli cieszyć się w listopadzie z poprawy wyników sprzedaży. We Wrocławiu zawarte zostały 474 umowy deweloperskie, czyli sporo powyżej tegorocznej miesięcznej średniej sprzedażowej w tym mieście, która wynosi 431 mieszkań.

W całkowicie odmiennych nastrojach byli natomiast deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu. Tam listopad przyniósł pogorszenie wyników sprzedaży. Choć trzeba przyznać, że sytuacja popytowa wciąż przypomina roller coaster.

We wszystkich miastach koniunktura jest znacznie gorsza niż przed rokiem, który był rekordowym pod względem łącznej liczby sprzedanych tam mieszkań. W okresie 11 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali tylko niespełna 31 tys. mieszkań, czyli o 34% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 44%), Gdańsku (o 38%) i w Warszawie (o 34%).

Ceny mieszkań

Wyczekiwanego przez wielu wyraźnego spadku średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów ciągle nie widać. Z listopadowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że we Wrocławiu mieszkania potaniały minimalnie, bo tylko o 1% w przeliczeniu na metr kwadratowy, zaś w Krakowie i Katowicach o tyle samo poszły w górę.

W Warszawie średnia cena utrzymała poziom z października. Wyraźniejszą podwyżkę, odpowiednio o 2% i 4%, odnotowaliśmy w Poznaniu i Gdańsku. Natomiast zastanawiać musi aż 7% spadek średniej ceny metra kwadratowego średniej w Łodzi. Może to wynikać z faktu, że w tym mieście sprzedało się całkiem sporo stosunkowo drogich – jak na ten rynek – mieszkań (głównie kawalerek, w cenie grubo powyżej 9 tys. zł za m kw.). Te, które zostały w ofercie obniżyły średnią.

Z kolei przyczyną wzrostu średniej ceny ofertowej metra kwadratowego może być wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży drogich mieszkań. Gdańsk może być tego przykładem. W listopadzie deweloperzy wprowadzili na ten rynek mieszkania średnio po przeszło 17,8 tys. zł za metr.

Pamiętajmy, że podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony kupujących swoje pierwsze mieszkania za kredyt. W tej sytuacji deweloperzy mogą liczyć głownie na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę np. z myślą o wynajmie, lub takich którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Chcąc spełnić oczekiwania zamożnych klientów deweloperzy oferują im mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie. Np. w Katowicach budują oni mieszkania głównie w Zespole Dzielnic Śródmiejskich, który jest najdroższą lokalizacją w Katowicach.

Należy jednak podkreślić, że wzrost średnich cen ofertowych nie wyklucza spadku cen transakcyjnych. Wiele firm deweloperskich zaczęło bowiem proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy, które co de facto oznaczają obniżkę cen.

Bardziej szczegółowa struktura cen oferowanych mieszkań pokazuje, jak w największych miastach kurczy się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 7-8 tys. zł za m kw. To rosnące koszty budowy spowodowały, że przez ostatni rok w największych miastach szybko ubywało mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.

Np. w Poznaniu udział lokali w cenie nie przekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 40% do zalewie 3%. Z 11% do 46% wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 10 tys. zł za m kw. Pojawiły się tu także mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za m kw. Równie spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich odnotowaliśmy także w Katowicach. Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej, np. w stolicy Górnego Śląska była ona w listopadzie aż o 26% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Warto zauważyć, że w pozostałych największych miastach ceny mieszkań realnie spadły, bo w tym okresie wyprzedziła je inflacja. Skutkowało to wygaszaniem aktywności wielu firm deweloperskich. Wstrzymują oni budowy zwłaszcza tam, gdzie już nie mogą rosnących kosztów budowy przerzucić na klientów. Najpewniej wynika to również z poczucia niepewności związanej z sytuacją gospodarczą.

Podaż

W okresie 11 miesięcy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie nieco ponad 34 tys. mieszkań, czyli o 11% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Wygaszenie aktywności firm deweloperskich widoczne jest szczególnie w Poznaniu i Krakowie. Deweloperzy starają się jednak uzupełniać swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży większą niż miesiąc wcześniej liczbę mieszkań. Z taką sytuacją mieliśmy w listopadzie do czynienia w większości największych miast, a szczególnie w Poznaniu i Krakowie. Jedynie w Katowicach i Gdańsku deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny.

Łącznie w 7 największych miastach wprowadzono w listopadzie do sprzedaży przeszło 2,8 tys. mieszkań, czyli o 15% więcej niż w październiku. Dodajmy jednak, że wcześniejsze cztery miesiące były okresem ostrego spadku nowej podaży mieszkań.

Widać wyraźnie, choćby na przykładzie wspomnianych wcześniej Gdańska i Katowic, że deweloperzy starają się zrównoważyć podaż z popytem. W okresie 11 miesięcy stan równowagi udało się utrzymać jedynie wrocławskim i poznańskim deweloperom. Jednak w Krakowie, mimo wprowadzenia w listopadzie dużej puli mieszkań, wciąż widoczny jest ich niedobór.

Listopad zakończył się w stolicy Małopolski 2% wzrostem oferty w porównaniu z październikiem. Większy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań we Wrocławiu i Poznaniu. Nie zmieniła się liczba mieszkań oferowanych przez łódzkich i katowickich deweloperów. Minimalnie skurczyła się ona natomiast w Warszawie i Gdańsku (o 1%). W stolicy firmy deweloperskie wprowadziły bowiem na rynek w listopadzie mniej mieszkań niż ich sprzedały.

Tradycyjnie zwracamy uwagę, że zmiany wielkości oferty na koniec miesiąca nie zawsze pokrywają się z różnicą mieszkań wprowadzanych na rynek i sprzedanych. Sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna. Zdarza się, że deweloperzy np. „zamrażają” część oferowanych mieszkań. W efekcie przez jakiś czas nie ma ich w ofercie. Zdarza się też, że klienci rozwiązują umowę z deweloperem, więc „sprzedane” wcześniej mieszkania wracają do oferty.

Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że większości największych miast wybór mieszkań wciąż jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 30%. Z kolei w Warszawie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 19%, a we Wrocławiu – o 16%. Jednak w Poznaniu i Łodzi oferta mieszkań skurczyła się o odpowiednio: 7% i 6%.

Marek Wielgo, ekspert