Co zmienia nowa ustawa deweloperska?

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska. Kogo dotyczy? Co reguluje?

Umowa deweloperska – elementy

Gdy strony nie zawarły umowy rezerwacyjnej albo nie doszło do jej realizacji, kolejny krok to zawarcie docelowej umowy deweloperskiej. Informacje o tym, co musi zawierać ten rodzaj umowy, znajdziemy w art. 35 ustawy. Są to głównie:

• strony, data i miejsce zawarcia umowy;
• cena nabycia praw wynikających z umowy;
• informacje o nieruchomości;
• określenie położenia oraz istotnych cech budynku lub domu jednorodzinnego;
• określenie usytuowania mieszkaniu w budynku;
• określenie powierzchni użytkowej, układu pomieszczeń i standardu prac wykończeniowych;
• termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy;
• zobowiązania nabywcy oraz dewelopera ;
• wysokości i terminy wpłat na rachunek powierniczy oraz DFG;
• numer pozwolenia na budowę oraz organ, który je wydał;
• odsetki i kary umowne, jeśli strony je przewidziały;
• wskazanie sposobu pomiarów powierzchni użytkowej;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze oraz termin odbioru;
• oświadczenie kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego i zapoznaniu się z jego treścią.

Umowa deweloperska jest bardzo istotnym dokumentem, który stanowi podstawę wpisu roszczeń przysługujących kupującemu. Szczegółowy katalog roszczeń znajdziemy w artykule 38 ust. 2 ustawy deweloperskiej.

Zakup mieszkania czy domu to dla wielu osób ważna, życiowa decyzja, o której myślą latami. Dlatego jeśli pojawią się jakiekolwiek wątpliwości, warto skorzystać z pomocy prawnika. Specjalista dokona analizy umowy deweloperskiej, zwróci uwagę na ewentualne klauzule niedozwolone i zagrożenia, a także – gdy zaistnieje taka potrzeba – będzie reprezentować nasze interesy.

Zanim dojdzie do przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy, musi nastąpić obowiązkowy odbiór lokalu lub domu przeprowadzany w obecności nabywcy. W protokole należy odnotować wszystkie wady zgłoszone przez kupującego - zarówno te istotne, jak i nieistotne. W ciągu 14 deweloper musi podjąć decyzję o uznaniu lub nieuznaniu wady oraz w terminie 30 dni od daty podpisania protokołu usunąć te, które uznał. Druga opcja to wyznaczenie przez dewelopera konkretnego terminu na ich usunięcie. Brak usunięcia wady istotnej w terminie jest podstawą do odstąpienia od umowy przez kupującego.

Odmowa odbioru lokalu ze względu na wadę istotną podczas powtórnej procedury wymaga, aby kupujący w ciągu jednego miesiąca przedstawił opinię rzeczoznawcy budowlanego.
Gdy wadę wykryto między podpisaniem protokołu a przeniesieniem praw z umowy deweloperskiej na kupującego, nabywca wciąż ma prawo zgłosić ją do dewelopera. Z kolei przepisy o odbiorze stosuje się wówczas odpowiednio.

Kwestia prawa odstąpienia od umowy

W ustawie deweloperskiej przewidziano prawo odstąpienia od umowy dla każdej ze stron. Jeśli stroną odstępującą jest nabywca, zastosowanie mają przypadku wskazane w art. 43 ust. 1 ustawy, w tym:

• brak obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej;
• niezgodność informacji zawartych w prospekcie ze stanem faktycznym;
• nieprzeniesienie na kupującego praw wynikających z umowy deweloperskiej.

Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia lub 60 dni, jeśli deweloper nie ma zgody wierzyciela hipotecznego.

Z kolei prawo dewelopera do odstąpienia od umowy sprowadza się do przypadków, w których kupujący nie spełni świadczenia w terminie 30 dni od daty doręczenia wezwania do zapłaty, nie stawi się na odbiór lokalu lub nie stawi się do podpisania aktu notarialnego przenoszącego uprawnienia z umowy.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Środki zgromadzone na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym pochodzą m.in. ze składek deweloperów, a ich przeznaczeniem jest zwrot wpłat nabywców dokonywanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej w przypadkach, o których mówi artykuł 48 ust. 1 ustawy, w tym:

• orzeczenie zakazu prowadzenia działalności deweloperskiej;
• odstąpienie od przedsięwzięcia deweloperskiego;
• odstąpienie od umowy przez syndyka lub zarządcę;
• odstąpienie od umowy przez nabywcę i nieotrzymanie przez niego zwrotu wpłaconych środków.

Ewidencja DFG jest prowadzona w formie elektronicznej przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Informacje przekazywane do rejestru pochodzą od dewelopera, syndyka i banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ponadto wgląd do ewidencji DFG mają też nabywcy, którzy powinni zapoznać się z nią jeszcze przed podpisaniem umowy.

Przedsięwzięcie deweloperskie przez wzgląd na swoją skalę oraz poziom skomplikowania może stać się przedmiotem sporu między nabywcą a deweloperem. Jeśli pojawi się potrzeba wyegzekwowania świadczeń wynikłych z umowy, może pojawić się konieczność sprowadzenia sprawy na drogę sądową. Wówczas warto zwrócić się do kancelarii z doświadczeniem w prowadzeniu postępowań sądowych. Pełnomocnik będzie reprezentować stronę przed sądem i opracuje efektywną strategię działania.

Mimo że nowa ustawa deweloperska wciąż wzbudza liczne kontrowersje i wątpliwości, można przypuszczać, że gwarantowana przez nią ochrona będzie skuteczniejsza niż ta funkcjonująca w związku z poprzednim aktem prawnym. Oczywiście na ostateczny efekt - jak zawsze - trzeba będzie poczekać.

Marcin Staniszewski