Upadłość dewelopera: co zrobić?

Przeczytaj także: Firmy deweloperskie na celowniku UOKiK

Przed takimi skutkami chroni zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co pozwala żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. dokonania sprzedaży lokalu na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, lub starać się o odzyskanie zainwestowanych pieniędzy.

Najlepszym sposobem na uchronienie się przed upadłością dewelopera jest dokładne jego sprawdzenie przed podpisaniem umowy przedwstępnej (oczywiście w formie aktu notarialnego). Pamiętajmy również o wpisaniu do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności lokalu na nabywcę. Zapewni nam to pierwsze miejsce w kolejce do zaspokajania roszczeń. Najlepszym rozwiązaniem jednak jest wybieranie inwestycji już zakończonych i podpisywanie od razu ostatecznych umów przeniesienia własności. Tylko wtedy mamy gwarancję, że nie stracimy pieniędzy ani mieszkania.

Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker oraz Karolina Gruszczyńska, prawnik Home Broker

UPADEK DEWELOPERA, A KWESTIA KREDYTU

Sytuacja, w której deweloper ogłasza bankructwo stawia jego klientów w dużym kłopocie. Mimo że widmo posiadania własnego mieszkania oddala się wówczas w bliżej nie określoną przyszłość, to zaniechanie spłaty kredytu bankowego byłoby krokiem ryzykownym.

Zaciągając kredyt na kupno mieszkania, które jest dopiero w trakcie budowy i nie posiada własnej księgi wieczystej, klienci banków ponoszą także zwykle koszt ubezpieczenia pomostowego kredytu (np. w postaci wyższej marży do czasu wpisu banku do księgi wieczystej). Ubezpieczenie zawierane jest między bankiem i ubezpieczycielem i dokument ten daje bankowi gwarancję, że kredyt zostanie spłacony, nawet jeśli klient spłaty zaprzestanie. Jest to jednak wyłącznie zabezpieczenie interesów banku, nie klienta. W sytuacji bowiem, gdy kredytobiorca zaprzestaje spłaty kredytu (nie tylko ze względu na upadłość dewelopera – z jakiejkolwiek przyczyny), bank zwraca się do ubezpieczyciela o wywiązanie się z umowy ubezpieczenia. Firma ubezpieczeniowa spłaca ten kredyt, ale zachowuje prawo do odzyskania wypłaconego świadczenia już bezpośrednio od osoby, która kredytu nie spłaca. Na podstawie weksla lub sądowego tytułu egzekucyjnego ubezpieczyciel może nawet zlicytować majątek niefortunnego kredytobiorcy, jeśli będzie to jedyny sposób na zaspokojenie jego roszczeń.

Można więc powiedzieć, że interesy klientów deweloperów są zabezpieczone bardzo słabo. Upadłość dewelopera nie oznacza bynajmniej, że ryzyko spłaty kredytu przeszło na bank, który kredytu udzielił. Taki kredyt trzeba nadal spłacać, bo alternatywą są znacznie wyższe koszty (np. egzekucji komorniczej) i wpis do ewidencji Biura Informacji Kredytowej, co odcina możliwość zaciągania innych kredytów bankowych. Wyjściem z opresji może być ogłoszenie upadłości konsumenckiej (ustawa wchodzi w życie od 31 marca), ale i tutaj konsekwencją jest m.in. utrata majątku osobistego i brak możliwości zaciągania kredytów przez kilka lat.