Umowa z deweloperem: dobrze się zastanów

Przeczytaj także: Czy problem z nieuczciwym deweloperem można zgłosić do UOKiK?

Dopiero teraz czas na analizowanie kolejnych zapisów umowy. Przede wszystkim pamiętajmy, że umowa z deweloperem (jak w teorii każda umowa) powinna spełniać zasadę ekwiwalentności. W praktyce oznacza to, że prawa i obowiązki każdej ze stron muszą być rozłożone w miarę równomiernie. I tu właśnie pojawiają się schody. Deweloperzy mają bowiem niebezpieczną tendencję do nadmiernego obciążania nabywcy, przy jednoczesnym unikaniu nakładania obowiązków na siebie. Sztandarowym przykładem jest tu np. kwestia odpowiedzialności za opóźnienia.

Zacznijmy jednak od precyzyjnego ustalenia, co kupujemy. W umowie musi być dokładnie określony przedmiot umowy – tzn. nie tylko lokal 15 w bloku 5, ale dokładnie opisany metraż lokalu, jego rozkład, powierzchnia tarasu/balkonu, standard wykończenia itd. Oczywiście ze specyfiki budowlanej wynika, że trudno przed wybudowaniem oszacować metraż z dokładnością 100%. Nie powinniśmy jednak godzić się na zastrzeżenie w tej kwestii przekraczającej +/- 3% powierzchni. Do umowy powinny być również załączone, jako integralne załączniki, plan i rzut mieszkania. Zadbajmy o to, aby były dobrze i szczegółowo oznaczone oraz opisane. Jeśli z oferty dewelopera wynika, że na osiedlu będzie wspaniała infrastruktura (pasy zieleni, plac zabaw itd.), zażądajmy jako załącznika do umowy także dokładnego planu zagospodarowania terenu łącznie z jego specyfikacją.

Dla większości kupujących najważniejsza jest cena. Na co zwrócić uwagę w tym przypadku? Przede wszystkim na określenie ostatecznej ceny z metra. Pamiętajmy, że stwierdzenie, iż cena jest stała, ale ulec może zmianie w przypadku zmiany stawki VAT i znacznego wzrostu cen materiałów budowlanych, oznacza, że o żadnej stałości nie ma mowy. Deweloper jest profesjonalnym uczestnikiem obrotu i musi tak kalkulować ceny, aby uwzględniać ewentualne zmiany podatkowe oraz zmiany cen. Warto tego żądać. Ponadto istotny jest termin płatności. Zwykle zapłata podzielona jest na transze. Część deweloperów jednak określa terminy zapłaty kolejnych transz jako kolejne kalendarzowe daty, bez żadnego odniesienia się do harmonogramu robót. To niebezpieczny zapis. Terminy powinny być bowiem powiązane z oddawaniem kolejnych etapów inwestycji.

Zawsze też może się zdarzyć, że któraś ze stron nie będzie chciała/mogła sfinalizować umowy. Z tego względu musi ona zawierać jasne warunki jej wypowiedzenia i odstąpienia od jej realizacji. I tu właśnie pojawia się często brak ekwiwalentności, podczas gdy każda ze stron powinna mieć prawo do wypowiedzenia lub odstąpienia od umowy, ale również pewność, że jeżeli przyczyna takiego faktu leży po drugiej stronie, jej interesy są zabezpieczone. Tymczasem normą są niestety zapisy określające rażąco wygórowane kary umowne albo odstępne dla kupującego mieszkanie, przy minimalnych obciążeniach dla dewelopera, jeżeli to on nie wykona umowy. Tak więc pilnujmy aby:

• jasno określić, w jakim przypadku można odstąpić od umowy
• przyczyny uzasadniające odstąpienie przez dewelopera były skonkretyzowane
• obciążenia wynikające dla obu stron były ekwiwalentne i wykonalne.

Nie może mieć miejsca sytuacja, w której deweloper może wypowiedzieć umowę bez podania konkretnej przyczyny za wypłatą np. kary umownej w wysokości 3% wartości umowy, a my w analogicznej sytuacji musimy zapłacić 10% kary, znaleźć chętnego na mieszkanie, z którego rezygnujemy i czekać 60 dni na zwrot wpłaconych wcześniej kwot. A już zupełnie niedopuszczalny jest zapis dający deweloperowi prawo do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny (lub z podaniem abstrakcyjnych przyczyn niezależnych od dewelopera) do dnia określonego w umowie bez zapewnienia takiego prawa nabywcy. Podobnie nie gódźmy się na zapis dający deweloperowi bezwarunkowe prawo do wypowiedzenia umowy, jeżeli kupujący spóźni się z zapłatą kolejnej raty. W takim wypadku żądajmy zapisu zobowiązującego dewelopera do wysłania uprzedniego wezwania do zapłaty ze wskazaniem kolejnego terminu.