Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Przeczytaj także: Wynajem mieszkania: prawa i obowiązki lokatora

„Ważne przyczyny”

We wspominanym już wielokrotnie orzeczeniu z 2006 roku, SN uznał iż „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc.” Tym samym, Sąd obalił panujący dotychczas pogląd, że wcześniejsze wypowiedzenie najmu na czas oznaczony, jest możliwe tylko i wyłącznie w przypadku precyzyjnego wyliczenia przykładowych przyczyn przedwczesnego wypowiedzenia i będzie skuteczne także wtedy, gdy strony zaniechają precyzyjnego formułowania przesłanek a zawrą jedynie klauzulę o możliwości rozwiązania umowy z „ważnych przyczyn”.

Niewątpliwą zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca stronom na stworzenie katalogu ewentualnych zdarzeń, których wystąpienie powodowałoby przedwczesne rozwiązanie umowy. Jednak z drugiej strony, możliwość dowolnej interpretacji „powagi” tychże przesłanek, niesie ze sobą ryzyko konfliktu między stronami na tle wykładni, czy dane zdarzenie rzeczywiście odpowiada wymogom „ważności”. Oczywiście takie spory są naturalną konsekwencją tego, iż dla każdej ze stron dane zdarzenie może być mniej lub bardziej dotkliwe w skutkach. Takie ryzyko można jednak ograniczyć do minimum poprzez dokonanie precyzyjnej konstrukcji przesłanek wypowiedzenia jeszcze na etapie tworzenia umowy. Jak już wcześniej wspomniano, „wytypowanie” zdarzeń, które mogłyby spowodować trudności w zachowaniu trwałości zobowiązania zależy tylko i wyłącznie od indywidualnej oceny i wyczucia stron umowy, dlatego też trudno stworzyć przykładowy katalog – szablon, tego typu przesłanek.

Wnioski

Kończąc nasze rozważania należy wskazać przepisy, w których ustawodawca co prawda przewiduje możliwość przedwczesnego zakończenia stosunku najmu, to jednak uzależnia rozwiązanie umowy od wystąpienia ściśle określonych przesłanek. Taką regulację znajdziemy w art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ewentualną „furtką” dla stron, które nie zadbały o zamieszczenie w umowie odpowiedniej klauzuli oraz nie mogących skorzystać z możliwości wypowiedzenia w oparciu o ww. art.11 ust.2, pozostaje jedynie powołanie się na zawarte w art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego uregulowaniu, zgodnie z którym w razie wystąpienia ważnych powodów, innych niż określone w jego ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu.

Jarosław Mydlarczyk