Mieszkania od dewelopera płatne w trakcie budowy

Przeczytaj także: Nowe mieszkania: sprzedaż w dół, podaż w górę, a ceny?

Nie do końca bez ryzyka

Pomimo oczywistych pozytywów zapłaty za mieszkanie po jego wybudowaniu należy być też świadomym ewentualnego ryzyka. Dokonując tradycyjnej transakcji na rynku pierwotnym kupujący od razu wie na jakie mieszkanie go stać, jakie będzie płacił raty i czy w ogóle dostanie kredyt. – Korzystając z systemu podejmuje się natomiast ryzyko, że w wyniku zmiany sytuacji materialnej lub warunków rynkowych zdolność kredytowa nie pozwoli na sfinansowanie pozostałej do zapłaty należności za mieszkanie już po jego wybudowaniu – zwraca uwagę Bartosz Jankowski.

Sposób na ryzykowny zarobek

Raport podaje, że systemy 10/90 i podobne pozwalają ponadto na skorzystanie z jednej z najbardziej agresywnych form inwestowania w nieruchomości. Polega ona na nabyciu lokalu na rynku pierwotnym i wpłacie jak najmniejszej kwoty przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a przed dopłatą brakującej kwoty dokonaniu cesji (przeniesienia na inną osobę praw do zakupu nieruchomości). W takiej sytuacji korzysta się z efektu dźwigni finansowej. Można więc zarówno dużo zarobić jak i dużo stracić, co obrazuje przykład:

• Inwestor podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł wpłacając zadatek poziomie 50 tys. zł, czyli w systemie 10/90,
• Gdyby cena rynkowa nieruchomości wzrosła na przykład o 10% inwestor może dokonać cesji praw z umowy przed końcem budowy. Przy cenie lokalu na poziomie 550 tys. zł daje to zarobek na poziomie 50 tys. zł, ale choć stanowi to 10% wartości nieruchomości, to inwestor zaangażował w tę transakcję tylko 50 tys. zł (punkt 1), czyli rzeczywisty zarobek byłby na poziomie 100%. Oczywiście pominięty tu został wpływ kosztów transakcyjnych i podatków, które uszczupliłyby ewentualny zysk,
• Gdyby cena rynkowa nieruchomości nie wzrosła, albo nie doszłoby do cesji i inwestor nie uzyskałby finansowania w celu podpisania umowy końcowej najprawdopodobniej straciłby zadatek, a więc cały zaangażowany kapitał.

Potencjalne zyski w ostatnich 5 latach korzystania z tego typu modelu inwestycyjnego były bardzo wysokie. W okresie kryzysu na rynku mógł on natomiast doprowadzić nawet do straty całego kapitału.

Ograniczenia w cesjach

Według raportu, na powyższy model inwestycyjny deweloperzy patrzą nieprzychylnym okiem. Przyciąga on bowiem inwestorów spekulacyjnych, którzy w każdej chwili mogą nie wywiązać się z zawartej umowy. Ponadto cesje generują konkurencyjną podaż lokali z danej inwestycji dostępnych na rynku wtórnym. – Po kryzysie wielu deweloperów sparzonych licznymi odstąpieniami od umów stosuje teraz z tego tytułu kary umowne – tłumaczy Marzena Zielińska doradca Home Broker w Warszawy. W związku z tym, że deweloper musi wyrazić zgodę na zawarcie przez nabywcę umowy cesji, zdarzają się i na tym tle utrudnienia. – Może się na przykład zdarzyć, że deweloper wyrazi zgodę na przeprowadzenie cesji w terminie dwutygodniowym, co od razu dyskwalifikuje nabywców posiłkujących się kredytem – dodaje Marzena Zielińska.