Zakup mieszkania: nie przepłacaj

Przeczytaj także: Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w górę w II kw. 2023

Miesięcznie ponad 20 tys. nieruchomości mieszkaniowych znajduje w Polsce nowego nabywcę. Większość z nich zastanawia się czy cena, którą zapłacił za swoje nowe „M”, nie jest przypadkiem za wysoka. Najłatwiej sprawdzić to porównując oferty dostępne na rynku. W jaki sposób sprawdzić jednak, czy ogólny poziom cen na całym rynku nie jest wygórowany? Odpowiedź można znaleźć na portalu Global Property Guide, który proponuje cztery proste sposoby na określenie czy nieruchomości są drogie, czy tanie.

Chodzi tu o porównanie cen nieruchomości do:

• potencjału do generowania dochodu – rentowności,
• cen na innych rynkach,
• produktu krajowego brutto na głowę,
• kosztu odtworzenia.

Nieruchomość to inwestycja

W Polsce brakuje ponad 1,5 mln mieszkań. Można więc w dużym przybliżeniu powiedzieć, że większość z nich nabywana jest aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, a nie żeby osiągać dochód. Dlaczego więc należy traktować własne „M” jako inwestycję? Po pierwsze potrzeby mieszkaniowe w trakcie życia zmieniają się. Gdy pojawiają się dzieci kawalerka kupiona przez singla zaczyna być za ciasna. Z drugiej strony emeryt nie potrzebuje kilkupokojowego mieszkania w dobrej lokalizacji, gdy ceni sobie ciszę i spokój. Wiele osób zmuszonych będzie więc do kilkukrotnej zmiany miejsca zamieszkania, co wiązać się może z potrzebą sprzedaży dotychczas posiadanego lokalu. Warto wtedy być w posiadaniu mieszkania, które obiektywnie rzecz biorąc jest atrakcyjne, a co za tym idzie zarówno najemcy jak i nabywcy będą w stanie zapłacić za nie relatywnie dużo. Nieruchomość powinna być więc traktowana jako inwestycja, nawet jeśli nie jest w tym celu nabywana.
Kupuj mieszkanie jak akcje

Jeśli już nieruchomość będzie przez potencjalnego nabywcę traktowana jak inwestycja, wybór może paść na tę, która oferuje najwyższy potencjalny zysk. Aby to porównać można skorzystać ze wskaźnika „cena do zysk” – charakterystycznego dla rynku giełdowego. Wskaźnik ten w prosty sposób pokazuje ile czasu trzeba wynajmować mieszkanie aby „na siebie zarobiło”. Jest to więc iloczyn ceny nieruchomości i dochodu jaki może generować. Zgodnie z danymi GPG, na podstawie których raczej należy oceniać poszczególne kraje lub przynajmniej miasta, a nie oferty w danej dzielnicy, gdy wskaźnik ten wynosi na przykład 5 nieruchomość jest bardzo tania. Uproszczając można bowiem powiedzieć, że wystarczy 5 lat, aby wynajmowana nieruchomość sama się spłaciła. Co roku generowałaby więc do kieszeni swojego nabywcy przychód na poziomie 20% wartości. Odwrotna sytuacja miałaby miejsce gdyby wskaźnik sięgnął wartości 40. Oznaczałoby to, że właściciel mieszkania musiałby czekać 40 lat na zwrot kosztów zakupu w postaci czynszu od najemcy. Co roku otrzymywałby więc 2,5% wartości swojego mieszkania.

Na podstawie tego wskaźnika można dojść do wniosku, że mocno przewartościowane są nieruchomości w Andorze, Grecji i Monako. Drogo jest natomiast w Polsce, Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji i Rosji. Jedynym pozytywnym sygnałem jest informacja, że Polska znajduje się na granicy między krajami drogimi i tymi gdzie cena nieruchomości jest umiarkowana. Do tej grupy należą natomiast Turcja, Chorwacja, Rumunia i Belgia. Relatywnie tanio jest natomiast w Mołdawii, na Ukrainie i na Węgrzech.