Ceny mieszkań niedużo wyższe niż rok temu. Jak długo?

Przeczytaj także: Ceny mieszkań: będą rosły, ale mniej agresywnie

Trend spowolnienia wzrostów cen mieszkań utrzymuje się trzeci kwartał z rzędu

W grupie 16 miast wojewódzkich i Gdyni w I kwartale 2025 r. ceny na rynku wtórnym wzrosły o 2,1 proc. r/r, a na rynku pierwotnym o 3,9 proc. r/r. Szczególnie wyraźne spowolnienie wzrostu cen nastąpiło wśród ofert z drugiej ręki – jeszcze w II kwartale 2024 r. roczny wzrost cen na rynku wtórnym wynosił 23,5 proc. Ponadto w I kwartale 2025 r. nominalny wzrost cen sprzedaży mieszkań był niższy niż realny wzrost wynagrodzeń, który w tym okresie wynosił ok. 5 proc.

W miastach, w których wzrosty cen sprzedaży mieszkań w poprzednich kwartałach były najwyższe, w I kwartale 2025 r. tempo wzrostu cen wyraźnie wyhamowało. W Krakowie na obu rynkach ceny w ujęciu rocznym nieznacznie spadły (o 1,4 proc.), zaś w Warszawie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły 1,8 proc. r/r, a na rynku wtórnym – wzrosły o 0,1 proc. r/r. W obu tych miastach wzrosty cen w ujęciu rocznym na końcu 2023 r. i początku 2024 r. wynosiły prawie 30 proc.

W kolejnych kwartałach spodziewany jest nieznaczny wzrost lub utrzymanie się cen na podobnym poziomie. Rada Polityki Pieniężnej wskazała na wyraźne złagodzenie presji inflacyjnej i możliwość obniżki stóp nawet o 100 punktów bazowych w dwóch krokach. Pierwszy ruch może nastąpić już na majowym posiedzeniu RPP. Oznacza to, że popyt na kredyty mieszkaniowe może się zwiększać w przyszłych kwartałach, a już w I kwartale 2025 r. był na wyraźnie wyższym poziomie (o 15 pkt. proc.) niż średnia dla 2024 r.

Wzrost popytu prawdopodobnie doprowadzi do nieznacznego wzrostu cen mieszkań. Z drugiej strony, w I kwartale 2025 r. zaobserwowano znaczący wzrost podaży, szczególnie w ofercie deweloperskiej. Przy utrzymaniu się wzrostu podaży możliwa jest więc stabilizacja cen mieszkań do końca 2025 r. – komentuje Tomasz Mądry, starszy analityk z zespołu zrównoważonego rozwoju w PIE.

Wzrosty cen zajmu zbliżone do poprzednich kwartałów

Ceny najmu mieszkań w siedmiu miastach wzrosły średnio o 2,2 proc. w ujęciu rocznym. Jest to podobny wzrost jak w poprzednich kwartałach. W mieszkaniach z najpopularniejszego segmentu wielkościowego (40-60 m²), który stanowi około 40-45 proc. wszystkich ofert, średnia miesięczna cena najmu wyniosła 2,7 tys. PLN w 6 miastach poza Warszawą i 3,7 tys. PLN w Warszawie. W stolicy ceny najmu pozostały zbliżone do cen z końca 2023 r.

W siedmiu miastach wyraźnie spadły ceny największych mieszkań. W mieszkaniach większych niż 90 m² – średnia cena wynajmu spadła poniżej 10 tys. PLN zarówno w sześciu miastach poza Warszawą, jak i w stolicy. Wynika to głównie z bardzo dużego wzrostu podaży ofert największych mieszkań – w Warszawie liczba największych mieszkań na wynajem zwiększyła się o ponad 300 proc.

Liczba ofert mieszkań na wynajem spadła. To kolejny kwartał z rzędu ze spadkami w ujęciu rocznym. W I kwartale 2025 r. liczba ofert najmu w siedmiu omawianych miastach spadła o 8 proc. w ujęciu rocznym. W Warszawie liczba ofert spadła o 6 proc., a w pozostałych sześciu dużych miastach średnio o 10 proc. Liczba ofert mieszkań na wynajem spadła we wszystkich przedziałach wielkościowych, poza największymi.

Wzrosty cen mieszkań w Polsce były jednymi z najniższych w regionie

W I kwartale 2025 r. roczne wzrosty cen mieszkań w dużych miastach w Polsce były jednymi z najniższych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Najwyższe wzrosty cen mieszkań w miastach zaobserwowano w dużych czeskich miastach, takich jak Liberec (25 proc.), Praga (10 proc.) czy Brno (13 proc.) oraz w Budapeszcie (16 proc.). W żadnym dużym polskim mieście ceny nie wzrosły o więcej niż 6 proc. w ujęciu rocznym. W państwach regionu ceny rosły najwolniej w Estonii – zarówno w Tallinie, jak i w Taru zmiany cen oscylowały wokół 2 proc.

Najwyższe ceny nieruchomości z państw regionu zaobserwowaliśmy w Czechach. Zdecydowanie najdroższym dużym miastem w I kwartale 2025 r. była Praga, gdzie średnia cena 1 m² wynosiła 5,8 tys. EUR. Droższe od Warszawy – w której cena 1 m² wynosi ok 4,2 tys. EUR – było również Brno, gdzie średnia cena 1 m² mieszkania wynosi ok. 4,8 EUR. Ponad 4 tys. EUR trzeba było zapłacić za 1 m² mieszkania również w Bratysławie. W pozostałych dużych miastach Europy Środkowo-Wschodniej ceny ukształtowały się w przedziale 2,2-4 tys. EUR za 1 m² – zauważa Jędrzej Lubasiński, starszy analityk z zespołu zrównoważonego rozwoju w PIE.