Umowa z deweloperem po zmianach w ustawie

Przeczytaj także: Rękojmia za wady lokalu: uniki deweloperów

Home Broker wielokrotnie podnosił w swoich publikacjach problem niedostatecznej ochrony kupujących mieszkania od deweloperów. Przygotował nawet specjalny wzorzec umowy przedwstępnej. Zaproponowaliśmy w nim m.in., aby zwrócić szczególną uwagę na 10 podstawowych kwestii:

1. Umowa w formie aktu notarialnego

W ocenie Home Broker, umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

2. Oświadczenie dewelopera

W umowie powinny znaleźć się następujące oświadczenia dewelopera:

• oświadczenie, że nieruchomość, na której posadowiony zostanie budynek wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich,
• w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera, oświadczenie, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu,
• oświadczenie, że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli,
• nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych,
• nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,
• sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości,
• sprzedająca spółka nie zalega z podatkami, składkami na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
• nie istnieją żadne okoliczności mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.

3. Cena

Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie. W projekcie przyjęto, że powinna być ona liczona po wewnętrznej długości ścian przy podłodze. Określono też sposób wliczania do powierzchni tzw. skosów. Do powierzchni użytkowej nie powinno się wliczać balkonów.

4. Zmiana metrażu i jej konsekwencje

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu kupujący, ani sprzedający nie ponoszą żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różniłaby się od projektowanej np. o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikałaby z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie powinno być w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

5. Płatność w ratach – terminy i warunki

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Im jest ich więcej, tym korzystniej dla klienta, gdyż zmniejsza się ryzyko inwestycyjne. Z drugiej jednak strony zbyt duża liczba rat może utrudniać pracę deweloperowi czy być kłopotliwa dla banku kredytującego klienta, który może mieć określone standardy w tym względzie.